Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I
T.., L.da instaurou, na comarca do Porto [1], a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra U.., S.A., pedindo a condenação desta:
- a pagar a quantia de € 118 080,00, acrescida de juros vencidos desde as datas referidas no artigo 101,º da petição inicial e desde a data da assinatura do contrato e vincendos, à taxa legal para os juros comerciais; 
- ou subsidiariamente a quantia que resultar da aplicação das percentagens indicadas em 90.º e 91.º da petição inicial sobre o valor que vier a ser apurado e constante do contrato entre a ré e a sociedade C.., L.da, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos à taxa legal para os juros comerciais e desde as datas referidas em 101.º da petição inicial até efectivo e integral pagamento;
- ou ainda subsidiariamente a quantia a quantia que se vier a apurar a liquidar em execução de sentença referente às remunerações vencidas e não pagas e devidas em consequência do contrato outorgado entre a Ré e a sociedade C.., L.da, dado esta não ter remetido à autora cópia do referido contrato, acrescida de juros der mora vencidos e vincendos a incidir sobre o valor da remuneração apurada e contabilizados taxa legal para os juros comerciais e desde as datas referidas em 101.º da petição inicial até efectivo e integral pagamento.
Alegou, em síntese, que se dedica à actividade de mediação imobiliária e que a ré exerce a actividade de compra e venda de imóveis e promoção imobiliária. A 2 de Março de 2009 celebrou com a ré um contrato denominado de Contrato de Mediação Imobiliária, pelo qual obrigava-se a prestar a esta serviços de comercialização dos espaços destinados a comércio/serviços, no prédio urbano desta, constituído por duas caves, r/c e um piso com a área bruta total acima do solo de 10 280 m2, sito na Rua.., concelho de Braga. Entre Março e Novembro de 2009 desenvolveu a sua actividade e em Outubro desse ano a ré informou-a de que se encontrava em negociações com um interessado (O C..,L.da) para arrendar a totalidade da área comercial solicitando-lhe que comparecesse a uma reunião para discutirem em conjunto os termos a estabelecer no contrato de arrendamento a outorgar. Esse encontro deu-se a 4 de Novembro de 2009, prolongando-se pelos dias seguintes, tendo, a partir daí estado presente em todas as reuniões subsequentes realizadas para definir os termos do negócio. Posteriormente a ré veio a celebrar com O C.., L.da um contrato de arrendamento desse prédio e a 19 de Novembro de 2010 o espaço comercial abriu ao público, não tendo a ré pago as remunerações devidas à autora.
A ré contestou [2] dizendo, em suma, que o contrato está assinado por quem não tinha, por si só, poderes para a representar, que o prédio objecto da mediação imobiliária não era seu e que não celebrou contrato algum de arrendamento com O C.., L.da. Disse igualmente que entregou à autora a quantia de € 6 000,00, a título de adiantamento, e que esta só deu algumas ideias e não apresentou qualquer cliente.
A autora replicou mantendo, no essencial, as posições assumidas inicialmente.
Foi proferido despacho saneador, fixaram-se os factos assentes e elaborou-se a base instrutória.
Procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença em que se decidiu que:
"Pelo exposto, julgo a acção parcialmente procedente e condeno a Ré a pagar à Autora a quantia de € 72 000,00 (setenta e dois mil euros) acrescida de juros de mora à taxa legal prevista para os juros comerciais a contar da citação e até integral pagamento."
Inconformada com esta decisão, a ré dela interpôs recurso, que foi recebido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito devolutivo, findando a respectiva motivação, com as seguintes conclusões: 
I-	O presente recurso versa não só sobre a matéria de direito mas, igualmente, sobre a própria matéria de facto e, nesta, a reapreciação da prova gravada (art. 685.º n.ºs. 1 e 7 do CPC.).
II-	As três questões levantadas pela douta sentença e expressas no início, só podem ter resposta negativa, isto é, entre a Autora e a Ré foi celebrado um contrato de mediação imobiliária que só pode ser nulo e, por tal, completamente ineficaz relativamente à Ré e, em todo o caso, mesmo que assim não fosse, nunca assistiria à Autora o direito a receber da Ré qualquer remuneração estipulada ou não no contrato de mediação imobiliária ou qualquer outra.
III-	Assim não se entendendo, mesmo que por mera hipótese académica se admita a validade do contratos em causa, mormente do contrato de mediação imobiliária, do seu teor não resulta a obrigação de pagamento de quaisquer quantias da Ré à A., o que a acontecer, para além de uma errónea interpretação do mesmo, pelos motivos acima referidos, constituiria manifesto abuso de direito, violação dos princípios da boa-fé, proporcionalidade, razoabilidade e adequação, da doutrina e jurisprudência dominante, e de todos os preceitos legais, particularmente do DL. 211/2004 de 20-08 que rege estas matérias, nomeadamente dos seus arts. 2.º n.ºs 1 e 4 -a), 4.º n.º 2, 5.º, 6.º, 16.º n.º 1 a),b),c),d) e e), 18.º, 19.º n.ºs 2, 7 e 8, e arts. 334.º e 364.º do C. Civil.
IV-	Desta forma, o contrato de mediação imobiliária deve ser considerado nulo, dado o primeiro e segundo dos factos provados só podiam ser considerados provados por documento escrito (licença e certidão da Conservatória do registo Comercial), nos termos do art. 364.º do C. Civil, o que não aconteceu;
V-	Depois porque identifica a Ré como proprietária quando há mais de 4 anos era o B.. o seu titular e tem como objecto outro prédio ou identifica erradamente o prédio em causa que, em todo o caso, não tinha licença de utilização, "ónus" que não foi comunicado à interessada;
VI-	Mesmo que assim não fosse, como é, as pessoas que assinaram o contrato de mediação em representação da A. e da Ré não tinham comprovadamente legitimidade para tal.
VII-	Não se demonstra que o contrato  de mediação tenha sido comunicado à entidade reguladora e possua seguro obrigatório, que não existe ou não foi, também, apresentado, tudo incumbências legais da A. não respeitadas por esta.
VIII-	Não basta, por isso, dizer-se que o contrato de mediação foi, por assim dizer, ratificado por alguns actos avulsos posteriores, ratificação essa que depois não acontece, como deveria, quanto à exclusão da cláusula de exclusividade que o contrato consagra a favor da A., como resulta, claramente da notificação judicial avulsa intentada por esta à Ré junta aos autos, mormente através dos arts. 8.º, 9.º, 10.º, 11.º e 12.º, quanto à angariação do interessado C.. por parte da testemunha M...
IX-	A intervenção da A., neste caso, resume-se a algumas ideias de carácter geral e abstracto plagiadas de outras empresas e a alguns contactos que todas as testemunhas e a própria sentença entende serem todas anteriores e nada terem a ver com aquilo que o potencial interessado queria.
X-	O único "interessado" que apareceu não foi angariado pela A. que não apresentou uma só proposta ou lojista à Ré.
XI-	  Com o "interessado" C.., o proprietário B.. só celebrou um contrato promessa de arrendamento não habitacional com prazo certo, ficando o contrato visado, o contrato "definitivo" ou seja o contrato de arrendamento pp. dito, condicionado a uma série de condições plasmadas nesse contrato junto aos autos, particularmente de duas: a obtenção da licença de utilização e a entrega por parte do C.. de uma garantia bancária, que nunca chegaram a ser cumpridas, motivo pelo qual, o contrato não passou disso mesmo, uma promessa, promessa que não consta como objecto da actividade de mediação imobiliária, de acordo com a legislação aplicável;
XII-	Refere, citando a Lei, a doutrina e a Jurisprudência que " por interessado deve entender-se o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação.", o que não aconteceu – nem a angariação, nem o contrato visado, nem a concretização do negócio
XIII-	Como ensina o Prof. Doutor Menezes Cordeiro, amplamente referida na Jurisprudência dominante, mas referida no douto Aresto ora em crise, quando diz quanto a este contrato de mediação ( in estudo do contrato de mediação publicado na "revista do Direito ", ano 139, 2007, págs. 516 a 554 ) " … para existir mediação imobiliária importa que haja um contrato de natureza civil ou comercial, que o mediador tenha sido, expressa ou tacitamente incumbido pelo comitente, que só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio incumbido for concretizado e em virtude da actividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há-de desembocar no resultado pretendido – a celebração de negócio para que foi mandatado o mediador – sob pena de se considerar que o negócio não almejou a perfeição e, não surtindo efeito útil a actividade do mediador – o risco, a álea negocial – não há lugar à remuneração ( comissão ), nem ao pagamento de despesas…".
XIV-	Não só aqueles Acórdãos referenciados pelo douto Aresto que são nesse sentido, ou seja, no sentido inverso da decisão proferida,  mas outros como os do STJ de 31-05-2001, 19-01-2004, 03-04-2008, 28-4-2009, 11-02-2010; RL de 30-11-2010; RE de 17-03-2010 e RG de 20-04-2010, entre outros.
XV-	O art. 18.º n.º 1 do referido diploma legal que diz inequivocamente: " A remuneração é devida com a conclusão e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.", preceito legal que pode e deve estar associado ao art. 2.º n.º 4, alínea a)  quando se diz que: "«Interessado» é o terceiro angariado pela empresa de mediação desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação.".
XVI-	Em todas as interpelações que a A. fez para receber a remuneração foi no sentido e no pressuposto de existir contrato de arrendamento, o que nunca veio a acontecer, o que demonstra, mais uma vez, desconhecimento daquilo que se passou, não intervenção no negócio e ignorância porque o mesmo só seria possível com licença de utilização.
XVII-	Ademais, o facto assente com o n.º 70 refere que todo o trabalho da A. de acordo com as premissa estipuladas pela Ré foram anteriores ao aparecimento do C.., o que quer dizer que, concretamente, em relação a este (único) interessado, a A. nada fez, e o que realizou em termos gerais pertence à tal álea negocial,  do risco de qualquer negócio ou contrato de mediação imobiliária.
XVIII-	No caso concreto o que se verificou é que o (único) interessado que apareceu não por intermédio da A., decidiu, ilícita e abusivamente e à socapa da Ré e do B.. ( e da própria A., pelos vistos ), aproveitando a entrega de chaves para outros fins (Cfr. Cláusula terceira do contrato promessa de arrendamento), realizar obras da sua exclusiva responsabilidade e a seu bel-prazer, como entendeu e decidiu abrir a loja ao público no dia 19 de Novembro  de 2010,  "O que ocorreu sem que a Câmara Municipal e Braga tivesse emitido a respectiva licença de utilização.", sem assegurar quaisquer condições de segurança, pondo em causa e risco tudo e todos. 
XIX-	A Ré não tinha legitimidade para obter a licença de utilização e mesmo que tivesse, o imóvel, face ás obras ilegais que o C.. realizou nunca por nunca a conseguiria, nem tinha conhecimento das mesmas o que só aconteceu com a abertura ao público da loja nesse próprio dia.
XX-	Antes do contrato de mediação imobiliária foi feito entre A. e Ré um contrato promessa de mediação imobiliária que, nesse caso, a A. contrariamente ao que pensa com o contrato de arrendamento, para atribuir validade e perfeição ao negócio, achou por bem fazer o definitivo e, concomitantemente a este, um contrato de prestação de serviços, cujo teor e objecto é praticamente o mesmo daquele, pelo qual a Ré pagou € 6.000,00 à A., quantia que se entende mais que razoável e adequada para pagar todos os serviços da A., atento o facto de não ter havido concretização de contrato de arrendamento e de negócio. 
XXI-	E, então, concretamente o que diz a douta sentença que justifica ou justificará, no seu entender, a remuneração de € 72.000,00?
XXII-	No entender da douta sentença, uma reunião no local no dia 4 de Novembro de 2009 e mais duas putativas reuniões (??) nos dias seguintes 5 e 6 de Novembro de 2009 não se sabe onde, que supostamente serviram para desenvolver os termos do negócio e avaliar as obras a executar no sentido de adaptar o edifício às exigências e ao tipo de negócio pretendido pelo C...
XXIII-	O que não corresponde à verdade porque o negócio foi comprovadamente desenvolvido, definido e expresso no contrato promessa de arrendamento  (mas não concluído) entre o B.. e o C.. de que a A. não teve intervenção, contrato que não  consagra qualquer ideia peregrina da A., como se pode constatar do mesmo.
XXIV-	Por outro lado, quanto às obras, pergunta-se: que obras? Não se refere, porque não há, uma só obra  em concreto, até porque a A. não tinha ninguém com competência para avaliar obras, sendo o único técnico (arquitecto) em causa o Arquitecto A.., autor do projecto de arquitectura que já consignava a divisão do espaço em várias (4 ou 5) lojas comerciais (como a T.. "idealizou" 4 anos depois) que não aparece, sequer, referenciado no quadro de reuniões que a A. apresenta no art. 42.º da PI., pessoa que, em todo o caso, foi contratada e está ligada não à A. mas à Ré, que lhe pagou, exclusivamente os serviços.
XXV-	As obras no imóvel foram feitas, depois, como se disse, pelo C.. a seu bel-prazer, sem conhecimento e autorização, fiscalização nem da A., nem da Ré nem do B.., nem das entidades ditas competentes, como Câmara, Bombeiros, entre outros, razão pela qual ficou inviabilizada a obtenção da licença  de utilização.
XXVI-	Por outro lado, os termos do negócio com o C.. vinha e veio totalmente ao arrepio de tudo o que a A. tinha feito até então, como o douto aresto confirma, tendo a A. dado uma única ideia – não original - que foi a divisão em 4 lojas para contornar o problema da abertura ao Domingo, que não foi preconizada ou concretizada.
XXVII-	Por último, diz-se que a participação da A. foi entregar umas minutas,  supostamente pedidas pela Ré (para quê se esta nem era nem foi parte do contrato?) mas nunca recebidas por esta (confundindo o P.. com a Ré), nunca vistas, contrato que nem estava em causa, visto falar-se num "contrato de arrendamento comercial" quando o que se pretendia era, como foi, um "contrato de arrendamento não habitacional com prazo certo";
XXVIII-	depois, como pretenderia fazer a A. um contrato de arrendamento, quando as obras não estavam feitas e não existia, como refere na cláusula primeira do contrato de mediação imobiliária, licença de utilização, conditio sine quo non para o efeito?
XXIX-	Ainda, como poderia minutar um contrato sem discutir as condições do mesmo se não sabia, sequer, como supra se refere, quem eram os proprietários ( o B.. com quem nunca falou ), os seus representantes, quem tinha poderes para o efeito, qual era o prédio objecto do mesmo, enfim, todas aquelas premissas que não teve mas devia ter tido o zelo e cuidado, como era sua obrigação legal, aquando a feitura dos contratos de mediação imobiliária, como pedir BIS, NIFs, caderneta predial e certidões de conservatória, entre outras?
XXX-	E quando  toda a gente sabia – menos a A. -, que o B.. era já proprietária do imóvel desde 2005 (há cerca de 4 anos), e que detém um departamento jurídico qualificado que não admite, por várias razões, a intromissão de "lareiros" na feitura dos seus contratos, porque razão havia a A. de enviar minutas caducas, oriundas sabe-se lá de onde, para a Ré?  Só por estar completamente fora do sistema e das negociações.
XXXI-	por último, mas não em último, no que ao subscritor concerne mas sempre salvaguardando melhor opinião e entendimento (leia-se carteira), face até às peças constantes dos presentes autos e trabalho de todos os intervenientes processuais, sem excepção, nesta acção ordinária, quer se concorde quer se discorde do seu conteúdo, a atribuição de tal quantia por umas meras minutas é, no mínimo, um insulto!
XXXII-	Ao trazer à colação o contrato de Associação em participação celebrado entre o B.. e a Ré, interessante seria a douta sentença aplicá-lo ao caso concreto, nomeadamente aos factos provados nos 60.º e 61.º que contradiz esses mesmos poderes, e fazer, também, referência - o que não faz - à certidão judicial da providência cautelar junta aos autos já na parte final do julgamento e que a Ré só teve conhecimento naquela altura, intentada pelo B.. contra o C.., para se saber, até, a posição do B...
XXXIII-	De resto a douta sentença parte de um pressuposto errado que é ter havido conclusão do negócio, equívoco, que devia ser defeito, desde logo,  porque nenhum contrato promessa se pode entender como conclusão de um negócio, o que resulta não só da próprio nomenclatura do contrato "promessa ", como o próprio teor do mesmo ou da legislação  que regula esta matéria é omissa em promessas de qualquer contrato, falando, sim, como fala a jurisprudência e doutrina dominante, em conclusão e perfeição de negócio que, neste caso concreto, tinha e tem um nome concreto – contrato de arrendamento.
XXXIV-	Depois, o equívoco  torna-se maior quando é certo que o contrato promessa de arrendamento se convertia com duas condições cumulativas "… nos termos acordados no mesmo, com a emissão da licença de utilização e a entrega pela sociedade "O C.., Ldª."  da garantia bancária ali prevista …", mas a douta sentença só fala na licença de utilização esquecendo-se da garantia bancária, dizendo que aquela caberia à Ré, quando esta não faz parte do contrato e mesmo que assim quisesse e pudesse não teria qualquer hipótese porque, como acima se referiu, as obras realizadas pelo C.., ao arrepio de tudo e de todos os critérios legais e sem conhecimento de ninguém, inviabilizou completamente esse licenciamento.
XXXV-	Destarte, mesmo partindo-se do pressuposto, que não se aceita, que o contrato de mediação é válido nunca por nunca do seu teor pode resultar o dever da Ré e o correlativo direito da A. em receber as quantias peticionadas ou vertidas na douta decisão, porquanto, também aí, como nos parece lógico e evidente e melhor se explica acima, qualquer pagamento à A, porque estamos face a um contrato de resultado, pressupunha pagamentos prévios à Ré ( ou ao Banif, com referência ao contrato promessa de arrendamento ), que nada receberam, como, aliás, também aconteceu com o verdadeiro angariador, a testemunha M.. que nada recebeu!
XXXVI-	Mas independentemente dos pagamentos e de não ter sido a A. a angariar o potencial interessado, fundamentalmente porque o contrato visado (contrato de arrendamento não habitacional com prazo certo, pelo prazo de 15 anos) e o negócio não almejou a perfeição e não se concretizou, não se tornou definitivo, quedando-se pelas meras promessas e intenções, não obstante a abertura da loja ilegal e ilícita por parte do potencial interessado.
XXXVII-	E se alguma dúvida ainda existisse pensa-se que o n.º 3 da cláusula sexta desse mesmo contrato a dissipa, quando expressamente refere que as remunerações em causa são devidas quando "… estejam comercializadas lojas (com contratos definitivos assinados)", o que não é comprovadamente o caso!
XXXVIII-	E a parte final do douto aresto em crise, quando se refere aos juros, é o corolário e apanágio da total contradição em que todo o seu teor se enreda quando decide atribuir juros a partir somente da citação por não existir licença de utilização, não haver conversão do contrato em definitivo e que a abertura ao público em 19/11/2010 ocorrer sem existir tal licença e sem conhecimento e autorização da Ré e do B.. e uma vez que através da notificação judicial avulsa também o contrato promessa se não convertera em definitivo e não existia sequer abertura ao público.
XXXIX-	Por tudo isto, as três questões levantadas pela douta sentença e expressas no início, só podem ter resposta negativa, isto é, entre a Autora e a Ré foi celebrado um contrato de mediação imobiliária que só pode ser nulo e, por tal, completamente ineficaz relativamente à Ré e, em todo o caso, à Autora não assiste o direito a receber da Ré qualquer remuneração em virtude ou não do contrato de mediação imobiliária ou qualquer outra,
XL-	 Assim não se entendendo, mesmo que por mera hipótese académica se admita a validade do contratos em causa, mormente do contrato de mediação imobiliária, a atribuição de qualquer quantia em virtude desse contrato, pelos motivos acima referidos, constituiria manifesto abuso de direito, violação dos princípios da boa-fé, proporcionalidade, razoabilidade e adequação, da doutrina e jurisprudência dominante e de todos os já mencionados preceitos legais, 
XLI-	Para esse desiderato, deve atender-se a todos os elementos de prova legais em causa, não só os documentais expressamente referidos na douta sentença devidamente interpretados nos termos supra referidos, mas também aqueles aí omitidos como a certidão judicial do arresto da B.. contra o C..;
XLII-	como a reapreciação da prova testemunhal gravada nos termos do art. 685.º n.ºs. 1 e 7 do CPC. segundo  as referências e tempos supra expostos, colocando reservas na idoneidade e imparcialidade de todo o depoimento da " testemunha " J.. que é parte interessada na causa, posição e interesses bem patentes na procuração forense da A. – na qual é mandante - ao seu Ilustre mandatário que nunca foi alterada e certidão da Conservatória do Registo Comercial da sociedade Ré, documentos juntos aos autos; dos depoimentos das testemunhas comuns P.., M.., A.. e P.., todas consentâneas com as posições defendidas acima pela Ré, o mesmo tendo acontecido mesmo com aquelas que eram e foram apresentadas só pela A., como a testemunha H..; já quanto às testemunhas F.. concordamos que nada sabia, pelo que é completamente irrelevante, sendo que as testemunhas G.., J.. e H.. que confirmaram efectivamente os contactos com a A. no espaço em causa mas desdizem e infirmam a matéria dada como provada sob o n.º 35.
A autora contra-alegou sustentando a improcedência do recurso.
Face ao disposto nos artigos 684.º n.º 3 e 685.º-A n.os 1 e 3 do Código de Processo Civil [3], as conclusões das alegações de recurso delimitam os poderes de cognição deste Tribunal e, considerando a natureza jurídica da matéria versada, as questões a decidir consistem em saber se:
a) há lugar à reapreciação da prova;
b) o contrato de mediação imobiliária celebrado entre a autora e a ré é nulo;
c) caso esse contrato seja válido, assiste à autora o direito a ser remunerada.
II
1.º
Na conclusão I [4] a ré afirma que o recuso também tem por objecto a "reapreciação da prova gravada"[5], o que aparenta traduzir-se numa discordância com parte do julgamento da matéria de facto, ficando no ar ideia de que se quer atacar a decisão do tribunal a quo a esse nível, pese embora isso não seja dito de forma tão clara quanto era desejável.
Como é sabido, pretendendo-se impugnar a decisão relativa à matéria de facto, há que observar o disposto no artigo 685.º-B n.º 1 a), o que obriga o recorrente a, "sob pena de rejeição", especificar "os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados."
"O ónus imposto ao recorrente que impugna a decisão proferida sobre a matéria de facto traduz-se, deste modo, na necessidade de circunscrever ou delimitar o âmbito do recurso, indicando claramente qual a parcela ou segmento -o ponto ou pontos da matéria de facto- da decisão  proferida que considera viciada por erro de julgamento" [6]. Estas "exigências devem ser apreciadas à luz de um critério de rigor, próprio de um instrumento processual que visa pôr em causa o julgamento da matéria de facto efectuado por outro tribunal em circunstâncias que não podem ser inteiramente reproduzidas na 2.ª instância"[7]. É, pois, certo que se impõe "ao recorrente um ónus rigoroso" [8].  
O recorrente "tem de concretizar um a um quais os pontos de factos que considera mal julgados, seja por terem sido dados como provados, seja por não terem sido considerados como tal. (…) Se um dos fundamentos do recurso é o erro de julgamento da matéria de facto, compreende-se que os concretos pontos de facto sobre que recaiu o alegado erro de julgamento tenham de ser devidamente especificados nas conclusões do recurso. Na verdade, sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões formuladas pelo recorrente, importa que os pontos de facto que ele considera incorrectamente julgados sejam devidamente concretizados nas conclusões, pois se aí não forem indicados o tribunal de recurso não poderá tomar conhecimento deles"[9] . Realmente, cabe àquele que recorre mencionar os concretos pontos de facto incorrectamente julgados na "sua motivação de recurso, mas que, para serem atendidos, devem ainda constar das conclusões" [10], o que bem se compreende, visto que "se as conclusões se destinam a resumir, para o tribunal ad quem, o âmbito do recurso e os seus fundamentos, pela elaboração de um quadro sintético das questões a decidir e das razões por que devem ser decididas em determinado sentido, é claro que tudo o que fique para aquém ou para além deste objectivo é deficiente ou impertinente." [11] Com efeito, "as conclusões exercem (…) a importante [função de] delimitação do objecto do recurso, como clara e inequivocamente resulta do art. 684.º, n.º 3." [12] E "a fim de desincentivar claramente possíveis manobras dilatórias, este preceito não previu o convite ao aperfeiçoamento da alegação que versa sobre a matéria de facto que se pretende impugnar e que, desde logo, não satisfaça minimamente, o estipulado nos n.ºs 1 e 2" [13].
Ora, os réus não identificam nas conclusões quais "os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados", o que lhes competia fazer[14]  especificando os quesitos onde estão os factos que, na sua perspectiva, foram mal julgados. Isso significa que, atento o teor das conclusões formuladas, é manifesta a inobservância do estatuído no citado artigo 685.º-B n.º 1 a), o que implica que se rejeite o recurso, no que toca à reapreciação da matéria de facto[15]. 
Consequentemente, não é possível, por esta via, alterar a decisão da 1.ª instância, relativa aos factos provados e não provados.
Por outro lado, na conclusão IV a ré afirma que "o primeiro e o segundo dos factos provados só podiam ser considerados provados por documento escrito", deixando, subentendido, que esses documentos não foram juntos e que, por isso, os factos não podem ser considerados como provados.
No que diz respeito à primeira parte do facto 1 e ao facto 2 dos factos provados verificamos que eles estão devidamente documentados pelas certidões do registo comercial das folhas 300 a 304 e 450 a 453.
Acresce que estes factos encontram-se alegados nos artigos 1.º e 2.º da petição inicial e estão expressamente aceites pela ré no artigo 9.º da contestação. Foram depois levados a A e B dos factos assentes, não tendo a ré atacado essa decisão, nomeadamente através da reclamação prevista no n.º 2 do artigo 511.º.
Independentemente de nesta parte poder até haver uma actuação com abuso do direito por parte da ré, é certo que "aceite, embora, que o Direito é "uma ciência de rigor" (Heidegger), permanece exacto o ditado segundo o qual - summum jus, summa injuria - "boas são as leis, mas melhor o uso que delas se faz". Quer isto simplesmente dizer que, historicamente ultrapassada a denominada jurisprudência dos conceitos, o rigor que não se pode deixar de exigir incide, em último termo, na ponderação dos interesses em conflito. Como assim, quando, numa acção de dívida, os demandados, pessoal e regularmente citados, não discutem o estado civil que o demandante lhes atribui, poderá eventualmente ter-se por mais papista que o papa a exigência ainda da prova documental imposta pelo Cód. Reg. Civil na área que lhe é própria, bem não se vendo que possa repugnar a interpretação restritiva das disposições dessa lei que a jurisprudência referida acolheu." [16]
Assim, mutatis mutandis, não obstante a sua relevância jurídica, não constituindo a segunda parte do facto 1 dos factos provados a "questão jurídica nuclear" [17] ou "o thema decidendum" [18] desta acção, face à posição que, a este nível, a ré assumiu no processo[19] ele deve ter-se por assente.
2.º
Estão provados os seguintes factos:
1. A Autora dedica-se à actividade de mediação imobiliária, sendo detentora da Licença n.º 8536-AMI. – Alínea A) da matéria de facto assente.
2. A Ré dedica-se à compra e venda de imóveis e promoção imobiliária. – Alínea B) da matéria de facto assente.
3. No âmbito das suas relações comerciais, em 2 de Março de 2009 a Autora e a Ré aí representada por J.. assinaram um documento particular denominado "Contrato de Mediação Imobiliária, com o n.º 001/2009". – Alínea C) da matéria de facto assente.
4. Nos termos da cláusula 1.ª do contrato referido no número anterior consta que a Ré é proprietária e legitima possuidora de um prédio urbano, constituído por duas caves, r/c e um piso com a área bruta total acima do solo de 10.280 m2, sito na Rua.., concelho de Braga, inscrito na matriz sob o art.º.., cuja Licença de Utilização será emitida pela Câmara Municipal de Braga. – Alínea D) da matéria de facto assente.
5. Nos termos da cláusula 2.ª do contrato referido em 3) a Autora obrigava-se a prestar à Ré os serviços de comercialização dos espaços destinados a comércio/serviços, tendo em vista facultar a terceiros, pelo meio jurídico aprovado pela Ré a mera detenção e direito de utilização dos mesmos. – Alínea E) da matéria de facto assente.
6. Nos termos da cláusula 4ª do contrato referido em 3) a Ré obrigava-se garantir à Autora exclusividade na prestação dos serviços objecto do contrato até ao termo do prazo. – Alínea F) da matéria de facto assente.
7. Nos termos da cláusula 3.ª os serviços de comercialização a que a Autora se obrigou compreendiam o seguinte:
1. Elaborar e propor à aprovação da Ré de acordo com a calendarização prevista na clausula 5.ª os seguintes elementos: Definição dos prazos locativos; Plano de comercialização (mapa geral de rendas e listagem de operadores); Definição dos valores locativos e construção da respectiva tabela; Tabelas de valores percentuais (rendas variáveis) e de direitos de ingresso em função dos ramos de actividade e das áreas das lojas; Estimativa dos custos e encargos com o funcionamento e utilização do Conjunto Comercial e respectiva imputação (despesas comuns); Proposta de contrato de reserva a ser assinada pelos operadores; Proposta do contrato de utilização das lojas; Elaboração do Regulamento de Utilização e Funcionamento do Conjunto Comercial; Coordenação da elaboração do Manual Técnico de Instalação de Lojista.
2. Acompanhar o desenvolvimento de todas as fases de comercialização, mantendo a Ré devidamente informada do seu trabalho, nomeadamente mediante a elaboração de um relatório mensal a apresentar em reunião com um seu representante na primeira semana de cada mês na sua sede;
3. Prestar todo o apoio logístico-administrativo, relativamente aos serviços a que se obrigara nessa cláusula;
8. Solicitar à R a aprovação das propostas apresentadas pelos lojistas. – Alínea G) da matéria de facto assente.
9. Nos termos do ponto 1) da cláusula 6.ª, e como contrapartida pela prestação dos serviços objecto do contrato a Ré obrigou-se a pagar à Autora, por cada lojista por esta agenciado e que venha a celebrar contrato, uma remuneração determinada de acordo com os seguintes critérios:
- A quantia equivalente a 5% dos montantes pagos pelos lojistas a título de direitos de ingresso, se a este houver lugar;
- A quantia correspondente a 12% do valor da remuneração fixa anual efectivamente contratada com os lojistas, nos termos do n.º 4 da cláusula 6.ª – Alínea H) da matéria de facto assente.
10. Os montantes correspondentes às percentagens, fixadas na alínea anterior seriam pagas nas seguintes condições:
- os calculados sobre o valor dos direitos de ingresso, seriam pagos nos 30 dias seguintes ao recebimento dos montantes por parte da R;
- os calculados sobre a remuneração fixa efectivamente contratada, seriam pagos:
- 80% com a assinatura do contrato de utilização e 
- os restantes 20% com a abertura da loja ao público. – Alínea I) da matéria de facto assente.
11. Para além da remuneração indicada em 9) e caso na data de abertura do Conjunto Comercial estejam comercializadas lojas (com contratos definitivos assinados) que relativamente ao total das existentes para comercialização representem as percentagens adiante indicadas (percentagem de Área Bruta Locável) a Autora teria direito a receber a título de prémio o valor de:
- entre 90% e 95% de Área Bruta Locável, + 2% do rendimento anual fixo contratado;
- entre 95% e 100% de Área Bruta Locável + 4% do rendimento anual fixo contratado.
Os prémios seriam pagos até 30 dias após a abertura do Conjunto Comercial. – Alínea J) da matéria de facto assente.
12. No cômputo das remunerações e dos eventuais prémios supra referidos seria considerado para efeitos do cálculo do rendimento anual fixo, o rendimento anual médio de todo o período contratual, não sendo, porém, contempladas as actualizações anuais com base na taxa de inflação, sendo que sobre os valores a pagar, a qualquer título, incidiria IVA à taxa legal aplicável. – Alínea L) da matéria de facto assente.
13. Nos termos da cláusula 8.ª do contrato referido em 3) o contrato vigoraria até 31 de Dezembro de 2009, não podendo ser unilateralmente denunciado por nenhuma das partes sem o acordo da outra, renovando-se automaticamente por períodos iguais  sucessivos de 6 meses se não for denunciado por nenhuma das partes com a antecedência mínima de 30 dias sobre o seu termo ou do termo de qualquer das renovações. – Alínea M) da matéria de facto assente.
14. A Autora participou numa reunião no 4 de Novembro de 2009, no Braga Outlet com a participação do Sr. P.. e J.., na qualidade de representantes da Ré e com o Sr. H.., um interessado (de nacionalidade chinesa), na qualidade de representante da insígnia de origem chinesa O C.., Lda, a qual se prolongou para os dias 5 e 6 de Novembro de 2009, na qual também compareceu a irmã do Sr. H... – Alínea N) da matéria de facto assente.
15. A Autora minutou e apresentou à Ré no dia 6 de Novembro de 2009 uma minuta de contrato de arrendamento comercial. – Alínea O) da matéria de facto assente.
16. A Autora apresentou notificação judicial avulsa da Ré, efectuada a 12/08/2010, requerendo que aquela remetesse a esta o contrato de arrendamento, indicasse qual o valor constante do contrato e procedesse ao pagamento da remuneração devida em cumprimento do contrato de mediação imobiliária celebrado entre ambos. – Alínea P) da matéria de facto assente.
17. No dia 19 de Novembro de 2010, o espaço comercial Braga Outlet abriu ao público. – Alínea Q) da matéria de facto assente.
18. Autora e Ré subscreveram em 27 de Janeiro de 2009 documento particular denominado "Contrato Promessa de Mediação Imobiliária" ao qual se encontra anexo o contrato definitivo datado de 27 de Janeiro de 2009 junto a fls. 277 e seguintes e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido. – Alínea R) da matéria de facto assente.
19. Autora e Ré subscreveram ainda em 27 de Janeiro de 2009 documento particular denominado de "Contrato de Prestação de Serviços" destinado à execução de trabalhos de auditoria e consultoria em relação ao imóvel inscrito na matriz urbana sob o artigo 1969, e pelo qual a Ré se obrigou a pagar à Autora a título de honorários a quantia de € 5.000,000 acrescida de IVA à taxa legal. – Alínea S) da matéria de facto assente.
20. O documento referido na alínea anterior mostra-se subscrito por J.. como representante da Ré constando do mesmo que a Ré era representada pelo mesmo o qual detinha poderes para o acto. – Alínea T) da matéria de facto assente.
21. Do documento referido em 3) consta ser a Ré "representada por J.., legal representante com poderes para o acto". – Alínea U) da matéria de facto assente.
22. A sociedade Ré obriga-se: a) com a assinatura de dois membros do Conselho de Administração; b) com a assinatura de um mandatário ou procurador agindo este dentro dos limites do respectivo instrumento de mandato: A estrutura da Administração: compete a um Conselho de Administração composto por três membros; a Estrutura da fiscalização: compete a um Fiscal Único e um Suplente e a Duração dos mandatos é de três anos. No triénio 2008/2010 o Conselho de Administração era composto por H.., Presidente, J.., Vogal e A.., Vogal; o Fiscal Único era A.., SROC e o Suplente do Fiscal Único A... – Alínea V) da matéria de facto assente.
23. A Ré pagou à Autora a quantia de € 6.000,00 (€ 5.000,00 mais € 1.000,00 de IVA). – Alínea X) da matéria de facto assente.
24. O prédio urbano sito na Rua.., Braga, inscrito na matriz sob o artigo.., descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Braga sob o n.º.., composto de terreno para construção encontra-se registado a favor de B.. por compra a U.., SA. – Alínea Y) da matéria de facto assente.
25. No dia 15 de Abril de 2010 foi celebrado entre B.., gerido e representado por B.. e O C.., Lda contrato denominado "Contrato Promessa de Arrendamento Não Habitacional Com Prazo Certo" o qual consta de fls. 314 a 327 e cujo teor dou aqui por integralmente reproduzido. – Alínea Z) da matéria de facto assente.
26. A exclusividade referida em 6) visava proteger o interesse da Autora em só ela diligenciar no sentido da realização do negócio, de modo a garantir a remuneração dos actos materiais que, para tanto, leve a cabo. – Resposta ao quesito 1.º da base instrutória.
27. A mediação exclusiva contribui para a aproximação entre o comitente e terceiros e facilita o negócio. – Resposta ao quesito 2.º da base instrutória.
28. Em decorrência do contrato referido em 3) a Autora, de forma autónoma e através da sua organização comercial, começou a desenvolver os serviços a que se obrigou e neste contexto, efectuou consultoria no âmbito da promoção e marketing do conjunto comercial. – Resposta ao quesito 3.º da base instrutória.
29. A Autora realizou consultoria no âmbito da definição do projecto e lay-out do conjunto comercial (Braga Outlet) no âmbito do contrato de prestação de serviços referido em 19) o que foi coordenado conjuntamente com o arquitecto A.. indicado pela Ré. – Resposta aos quesitos 4.º e 5.º da base instrutória.
30. Trabalhos que se desenvolveram entre 23 de Janeiro de 2009 e durante alguns meses. – Resposta ao quesito 6.º da base instrutória.
31. Em resultado do trabalho de promoção, marketing e publicidade efectuado pela Autora deu a conhecer o conjunto comercial - Braga Outlet - a potenciais lojistas e ao público em geral. – Resposta ao quesito 7.º da base instrutória.
32. A 29 de Março de 2009 a Autora produziu e entregou à Ré Relatório de Pré Comercialização composto por Plano de Comercialização, Minuta do Contrato de Utilização, Minuta da Proposta para Aprovação do Proprietário e Minuta de Regulamento de Funcionamento e Utilização. – Resposta ao quesito 8.º da base instrutória.
33. Elaborou e entregou à Ré os Relatórios Mensais de Comercialização deles constando toda a informação atinente aos operadores contactados, datas das reuniões, follow up e o ponto da situação de cada contacto. – Resposta ao quesito 9.º da base instrutória.
34. A Autora desenvolveu o trabalho entre Março e Outubro de 2009. – Resposta ao quesito 10.º da base instrutória.
35. A Autora contactou diversos operadores/interessados, entre eles B.., E.., B.., F.., D.., P.., N.., J.., C.., B.., E.., R.., T.., L.., J.., M.., F.., T.., W.., P.., C.., C.., R.., L.., .P.., C.., U.., S.., Á.., M... – Resposta ao quesito 11.º da base instrutória.
36. Os contactos estabelecidos com aqueles operadores/interessados revelaram-se um veículo publicitário pois passou a ser difundido pelos próprios interessados no sector comercial de cada um. – Resposta ao quesito 12.º da base instrutória.
37. Pois a Autora recebeu interpelações de potenciais interessados que não foram objecto de um contacto directo. – Resposta ao quesito 13.º da base instrutória.
38. A Autora recebeu, analisou, discutiu e geriu todas as respostas apresentadas pelos interessados. – Resposta ao quesito 14.º da base instrutória.
39. Remeteu variadas propostas solicitadas por interessados no negócio as quais foram objecto de adequada análise e discussão com as partes envolvidas. – Resposta ao quesito 15.º da base instrutória.
40. A Autora levou a cabo com a Ré as reuniões elencadas no artigo 42.º da petição inicial que aqui se dá por integralmente reproduzido. – Resposta ao quesito 16.º da base instrutória.
41. A Autora efectuou viagens entre o Porto e Madrid, com o objectivo de discutir com os responsáveis do E.. a possibilidade de se instalarem no Braga Outlet. – Resposta ao quesito 17.º da base instrutória.
42. E entre o Porto e Braga e Lisboa com a finalidade de estabelecer contactos com interessados e/ou discutir propostas e reuniões com a Ré. – Resposta ao quesito 18.º da base instrutória.
43. A Autora deslocou-se várias vezes ao Braga Outlet acompanhada pelos interessados e com a Ré. – Resposta ao quesito 19.º da base instrutória.
44. O referido em 35) e seguintes foi levado a cabo entre Março e Outubro de 2009. – Resposta ao quesito 20.º da base instrutória.
45. Em Outubro de 2009 a Ré informou a Autora que se encontrava em negociações com um interessado para arrendar a totalidade da área comercial disponível solicitando à Autora que comparecesse numa reunião com o referido interessado. – Resposta aos quesitos 21.º e 22.º da base instrutória.
46. Na sequência do que foi marcada a reunião referida em 14). – Resposta ao quesito 23.º da base instrutória.
47. A partir de 4 de Novembro a Autora esteve presente em todas as reuniões subsequentes, realizadas para desenvolver os termos do negócio e avaliar as obras a executar, no sentido de adaptar o edifício às exigências e ao tipo de negócio pretendido pela O C.., Lda. – Resposta aos quesitos 24.º e 25.º da base instrutória.
48. A Ré solicitou à Autora a elaboração de uma minuta de um contrato de arrendamento. – Resposta ao quesito 27.º da base instrutória.
49. A minuta referida em 15) foi apresentada a solicitação da Ré, foi alterada, a pedido da Ré e apresentada novamente em 9 de Novembro 2009, posteriormente rectificada em 8 de Dezembro de 2009 e após as alterações pretendidas pela Ré, remetida a esta pela Autora em 9 de Dezembro de 2009. – Resposta aos quesitos 28.º, 29.º, 30.º e 31.º da base instrutória.
50. Em Dezembro de 2009 o prédio onde se inseria o conjunto comercial encontrava-se construído, restando apenas executar as obras de adaptação e acabamentos nos espaços/lojas, as quais seriam efectuadas após a comercialização de uma percentagem (cerca de 50%) de todo o edifício. – Resposta ao quesito 33.º da base instrutória.
51. A partir de Dezembro de 2009, a Ré remeteu-se ao silêncio, evitando os contactos telefónicos com a Autora e declinou pedidos de reuniões. – Resposta aos quesitos 34.º e 35.º da base instrutória.
52. O silêncio da Ré prolongou-se até 25 de Maio de 2010, data em que a Autora lhe pediu cópia do contrato de arrendamento celebrado com o contratante O C.., Lda. – Resposta ao quesito 38.º da base instrutória.
53. Em 25 Maio 2010, a Autora enviou e-mail ao P.., dando-lhe nota da necessidade de se reunirem para discutirem o pagamento das remunerações devidas. – Resposta ao quesito 39.º da base instrutória.
54. Não tendo obtido qualquer resposta, em 15 de Junho de 2010 a Autora insistiu com a Ré no sentido de resolverem a questão oportunamente suscitada quanto à cópia do contrato e ao pagamento das remunerações. – Resposta ao quesito 40.º da base instrutória.
55. A R acedeu em realizar uma reunião estando presentes P.. e J.. em representação da Ré. – Resposta ao quesito 41.º da base instrutória.
56. Em 23 de Novembro de 2010 a Autora enviou à Ré carta registada com A/R solicitando-lhe a cópia do contrato a fim de proceder à emissão da competente factura para pagamento das remunerações devidas pelos serviços prestados. – Resposta ao quesito 44.º da base instrutória.
57. Em 5 de Dezembro de 2010 a Autora enviou a P.. o e-mail de fls. 240. – Resposta ao quesito 45.º da base instrutória.
58. No contrato-promessa de arrendamento celebrado entre o B.. e a sociedade O C.., Lda a contrapartida acordada para ser paga por esta sociedade era de € 50 000,00 mensais. – Resposta ao quesito 46.º da base instrutória.
59. A quantia referida em 23) foi paga a título de adiantamento por serviços a prestar no âmbito do acordo referido em 19). – Resposta aos quesitos 48.º e 59.º da base instrutória.
60. Foi o B.., SA, em representação do B.., que definiu com a sociedade O C.., Lda os termos do contrato-promessa de arrendamento entre estas celebrado. – Resposta aos quesitos 49.º e 50.º da base instrutória.
61. A Autora não teve participação no contrato-promessa referido no número anterior. – Resposta ao quesito 51.º da base instrutória.
62. A abertura ao público referida em 17) ocorreu sem conhecimento e sem autorização da Ré e do B.., SA. – Resposta ao quesito 52.º da base instrutória.
63. A Ré apenas soube da abertura ao público no próprio dia. – Resposta ao quesito 53.º da base instrutória.
64. O que ocorreu sem que a Câmara Municipal de Braga tivesse emitido a respectiva licença de utilização. – Resposta ao quesito 54.º da base instrutória.
65. As relações comerciais entre Autora e Ré foram sempre estabelecidas com J.. e o Dr. P.., sendo certo que em algumas reuniões terá participado H... – Resposta ao quesito 57.º da base instrutória.
66. J.. assumia-se como representante legal da Ré. – Resposta ao quesito 58.º da base instrutória.
67. Nas reuniões em que a Autora participou activamente com a sociedade O C.., Lda. foi discutida a questão relativa ao facto de apenas uma entidade passar a ocupar todo o espaço comercial de aproximadamente 8 000 m2. – Resposta ao quesito 60.º da base instrutória.
68. Como a sociedade O C.., Lda. pretendia abrir portas aos Domingos e, à data, estava legalmente impossibilitada de o fazer foram equacionadas pela Autora diversas opções no sentido de contornar tal obstáculo legal. – Resposta ao quesito 61.º da base instrutória.
69. Afigurando-se a mais viável e a que foi proposta a divisão do conjunto em 4 lojas ou entidades com apenas um posto de pagamento, permitindo dessa feita a abertura ao domingo. – Resposta ao quesito 62.º da base instrutória.
70. Todo o trabalho desenvolvido pela Autora, de acordo com as premissas estipuladas pela Ré mormente o sistema complexo, foi anterior ao aparecimento da sociedade O C.., Lda. – Resposta ao quesito 63.º da base instrutória.
71. B.. e a Ré subscreveram em 27 de Dezembro de 2005 documento denominado Contrato de Associação Em Participação, o qual consta de fls. 386 a 402 e 415 a 431 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
3.º
É oportuno começar por esclarecer dois aspectos que podem suscitar dúvidas.
Em primeiro lugar, regista-se que, apesar da parte inicial da conclusão II poder deixar, à primeira vista, a impressão de que a ré está a colocar em causa que foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, a verdade é que, lendo essa conclusão com a devida atenção e conjugando-a com tudo o que depois se afirma, não é posta em crise a existência de tal contrato; não se ataca, pois, o segmento da decisão recorrida que considerou que as partes celebraram um contrato de mediação imobiliária. O que a ré, verdadeiramente, questiona é (apenas) a validade desse negócio e, para a hipótese dele não ser nulo, o direito da autora ao recebimento de uma remuneração.
Em segundo lugar, constata-se que na conclusão VI a ré diz-nos que "as pessoas que celebraram o contrato de mediação em representação da A. e da Ré não tinham comprovadamente legitimidade para tal". A questão de que quem subscreveu o contrato em nome da ré não tinha poderes para esse efeito foi, efectivamente, colocada na contestação [20]. Mas, nessa peça nada se disse no sentido de que quem celebrou o contrato em representação da autora não tinha "legitimidade para tal", nem nenhum facto se alegou então que possa suportar essa afirmação. Esta é uma questão que só agora, neste recurso, se levanta [21]. Ora, os recursos "destinam-se a permitir que um tribunal hierarquicamente superior proceda à reponderação da decisão recorrida" [22] e "não a conhecer de questões novas, salvo se estas forem de conhecimento oficioso e não estiverem já resolvidas por decisão transitada em julgado" [23]. Os recursos constituem, assim, um instrumento processual para reapreciar questões concretas, de facto ou de direito, que se consideram mal decididas e não para conhecer questões não apreciadas e discutidas no tribunal a quo [24], sem prejuízo das que são de conhecimento oficioso. Consequentemente, não pode este tribunal conhecer da questão que a ré, em sede de recurso, lhe coloca relativa à falta de "legitimidade" de quem subscreveu o contrato em representação da autora. 
4.º
A ré sustenta que o contrato de mediação imobiliária que celebrou com a autora está ferido de nulidade. 
Na sua perspectiva o contrato é nulo por que[25] :
- não era a ré, mas sim o B.. o proprietário do imóvel; 
- o prédio está erradamente identificado; 
- o prédio não tinha licença de utilização;  [26]
- quem o assinou em representação da ré não tinha "legitimidade"; [27] 
- não se demonstrou que o contrato foi comunicado à "entidade reguladora";
- a autora não possuiu o "seguro obrigatório". [28] 
A autora defende nas suas contra-alegações que a arguição da nulidade do contrato por parte da ré se traduz num abuso do direito, na modalidade de "venire contra factum proprium", e que "tal nulidade deve ser desconsiderada, sob pena de constituir grave violação ao disposto no art.º 762.º, n.º 2 do Código Civil."
Há abuso do direito "quando, admitido um certo direito como válido em tese geral, todavia no caso concreto aparece exercitado em termos clamorosamente ofensivos da justiça" [29]. Por isso o abuso do direito "deve funcionar como limite ao exercício de direitos quando a atitude do seu titular se manifeste em comportamento ofensivo do sentido ético-jurídico da generalidade das pessoas em termos clamorosamente opostos aos ditames da lealdade e da correcção imperantes na ordem jurídica" [30]. No abuso do direito "a ilegitimidade não resulta da violação formal de qualquer preceito legal concreto, mas da utilização manifestamente anormal, excessiva do direito"[31] . E "para haver abuso de direito é necessário a existência de uma contradição entre o modo ou fim com que o titular exerce o seu direito e o interesse a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito" [32] sendo que "o vício típico do abuso do direito reside, não na carência ou falta de poder formal que constitui a essência do direito subjectivo ou da faculdade exercida, mas num elemento (teleológico ou ético jurídico) que interessando embora à regularidade substancial do exercício desse poder, é racionalmente dissociável dele." [33] 
E «pode ocorrer abuso do direito, na modalidade do "venire contra factum proprium", quando existem condutas contraditórias do seu titular a frustrar a confiança criada pela contraparte em relação à situação futura» [34], pois o «"venire contra factum proprium" configura uma violação qualificada do princípio da confiança»[35] , sendo certo que "as relações entre as pessoas pressupõem um mínimo de confiança sem a qual não seriam possíveis" [36].
No caso dos autos é de realçar, não só que o contrato de mediação imobiliária foi celebrado a 2 de Março de 2009, como também tudo o que se descreve nos factos 14, 15, 18, 19, 23, 32, 40, 42, 44 a 49, 51 a 57 e 67 a 70 dos factos provados. De destacar igualmente que só agora, neste recurso, é que a ré, pela primeira vez, menciona que o contrato padece de nulidade; na contestação tinha-lhe apontado os vícios que figuram nos artigos 14.º a 16.º e 24.º, mas aí não chegou a qualificá-los como nulidade.
Neste cenário, parece razoável concluir que a ré actua com abuso do direito ao invocar a nulidade do contrato.
De qualquer modo, a ré sustenta [37] que o contrato é nulo, nos termos do artigo 19.º n.º 2 a) e 8 do Decreto-Lei 211/2004 de 20 de Agosto[38] , por nele se mencionar que ela é a proprietária do prédio, qualidade essa que não detinha, e por a inscrição na matriz não ser sob o artigo 1969 como lá se diz, mas sim sob o artigo 5285-P. 
Aquela norma exige que no contrato conste "a identificação das características do bem imóvel", o que, como se pode ver, se faz na cláusula 1.ª, onde o prédio é identificado em termos jurídicos e físicos. A descrição que aí se faz é suficientemente clara e precisa para se saber de que bem se está a falar. O facto de o artigo da matriz ser diferente daquele que se menciona, não é, por si só, suficiente para se poder concluir que se não fez a "identificação das características". Aliás, neste ponto tem que se recordar que no mesmo despacho em que se elaborou a base instrutória, logo a seguir a esta, a Meritíssima Juiz pediu à autora "para esclarecer se no artigo 5.º da petição inicial existe lapso na identificação do imóvel designadamente no que toca ao artigo da matriz e n.º de descrição na Conservatória do Registo Predial ou se está em causa imóvel distinto daquele cuja certidão da Conservatória do Registo Predial foi junta pela Ré", tendo aquela esclarecido que "no que concerne ao art.º 5.º da p.i., que se trata do mesmo imóvel constante da certidão da Conservatória do Registo Predial junta pela R, devendo-se tal facto a manifesto lapso da A quanto ao número da descrição predial do imóvel e lapso da R na indicação do artigo matricial aposto no Contrato de Mediação Imobiliário referenciado em C) da matéria assente, a que não terá sido alheia a circunstância de ambos os prédios se situarem na mesma Rua.., se encontrarem descritos sob os nº 1897 e 1898 na Conservatória do Registo Predial de Braga, freguesia Braga (São Vítor) e pertencerem ou terem pertencido à U..." E após este esclarecimento a ré nada disse, designadamente, não defendeu que inexistia o alegado "manifesto lapso".
Quanto ao erro na identificação do proprietário [39] do prédio ele não pode deixar de ser também imputado à própria ré [40] que, no mínimo, aceitou que isso figurasse no contrato, pois, como é evidente, sempre podia ter-se oposto a subscrevê-lo enquanto que nele estivesse, indevidamente, essa menção. Tendo aceite, pelo menos de forma tácita, que se afirmasse no contrato que ela era dona do imóvel, quando agora, com o fundamento que aí se identifica incorrectamente o proprietário do bem, coloca em crise a validade do negócio, a ré actua com manifesto abuso do direito. E não é de desvalorizar que, como se diz na sentença recorrida, o "contrato de Associação Em Participação celebrado entre aqueles [41] consta expressamente como ficando a cargo da Ré a comercialização do edifício (nos termos acordados com o B..) e nomeadamente a negociação e coordenação da assinatura dos contratos de arrendamento ou promessas respectivas a realizar em nome do B.. (Clausula 1.ª- ponto 2.9) e negociar a prestação de serviços de mediação imobiliária e coordenação dos arrendamentos das fracções autónomas a constituir." Ou seja, a ré não era a dona do bem, mas detinha poderes para os fins tidos em vista com o contrato de mediação. 
Nestas circunstâncias, não se pode considerar que, por estes motivos, o contrato está ferido de nulidade [42].
O facto de não haver licença de utilização [43] não origina a nulidade do contrato de mediação, pois ao contrário do que a ré afirma na conclusão V, tal licença não consiste num "ónus", nomeadamente num dos ónus abrangidos pela previsão do artigo 19.º n.º 2 a) do Decreto-Lei 211/2004 [44], o que significa que a esse nível, nada havia a mencionar no contrato, nem nada a autora tinha que comunicar à ré. 
Acresce que a obtenção dessa licença não é da responsabilidade da autora; é o proprietário do prédio, e não terceiros, quem tem legitimidade para a solicitar junto da entidade que tem competência para a emitir.[45]  
Relativamente à alegada falta de "legitimidade" de quem assinou o contrato em representação da ré, que esta considera que fere aquele de nulidade, provou-se que quem o fez foi J..[46] , que ele era um dos administrados dessa sociedade e que esta se obriga com a assinatura de dois membros do Conselho de Administração [47].
Independentemente da bondade da argumentação usada neste capítulo pela Meritíssima Juiz a quo, há que ter presente que no artigo 409.º n.º 1 do Código das Sociedades Comerciais se consagra o princípio de que "os actos praticados pelos administradores, em nome da sociedade e dentro dos poderes que a lei lhes confere, vinculam-na para com terceiros, não obstante as limitações constantes do contrato de sociedade ou resultantes de deliberações dos accionistas, mesmo que tais limitações estejam publicadas."
"A sociedade ficará vinculada (…) quando dois gerentes celebrarem um certo negócio que devia ter sido celebrado por três gerentes de acordo com as limitações do contrato de socie¬dade que serviram de exemplo. Se as limitações resultantes do contrato de sociedade ou de deliberação dos sócios não impedem que a sociedade por quotas fique vinculada, o gerente que actua em representação da sociedade por quotas e não respeita essas limitações não actua sem poderes de representação. As limitações referidas só emergem, em regra, no plano interno: nas relações entre o gerente e a sociedade, podendo con¬duzir à responsabilização daquele e ate à sua eventual destituição. A solução contida no art. 260.º, 1, vale nas relações com terceiros. Isto é assim para proteger não apenas esses terceiros mas também a negociação em geral, com o objectivo de assegurar a quem negoceia com a sociedade que pode confiar nos poderes de quem a representa e na eficácia em relação a ela do negócio cele¬brado. Garante-se desta forma a segurança nas trocas e o crédito da sociedade. (…) O objectivo da norma foi o de proteger aqueles que não mereciam ser surpreendidos pela invocação de limitações de poderes dos gerentes, ao mesmo tempo que se elimina um obstáculo à necessária celeridade da actividade negocial." [48]
Portanto, J.. vinculou a ré ao subscrever o contrato de mediação imobiliária, apesar de nos estatutos desta se estabelecer que ela só se obriga com a assinatura de dois membros do Conselho de Administração.[49] 
Finalmente a ré fundamenta a arguição de nulidade do contrato na ausência de demonstração que o mesmo foi comunicado à "entidade reguladora" e que a autora não possuiu um "seguro obrigatório", o qual "não existindo ou não sendo apresentado, fere o contrato (…) de nulidade"
"A nulidade contratual não é um facto extintivo da obrigação, sendo antes um facto impeditivo do nascimento da relação contratual." [50] Então, por força do disposto no artigo 342.º n.º 2 do Código Civil, cabia à ré alegar e provar que o contrato não foi comunicado à "entidade reguladora" e que inexiste o "seguro obrigatório" [51] se, porventura, esses factos, uma vez demonstrados, determinarem a nulidade do negócio. Acontece que estes dois factos não se provaram, o que bem se compreende se tivermos em consideração que nem sequer chegaram a ser alegados, o mesmo é dizer que não se pode fundar em nenhum deles uma eventual nulidade do contrato. 
Uma palavra ainda para realçar que aquilo que a ré diz, quanto ao "seguro obrigatório", é que ele "não existe" e que não foi "apresentado". Assim, não está aqui em causa o requisito da alínea d) do n.º 2 do artigo 19.º do Decreto-Lei 211/2004[52] , que, aliás, se mostra cumprido na cláusula 11.ª do contrato. 
Aqui chegados conclui-se que no caso de se entender que a ré, ao arguir a nulidade do contrato, não está a agir com abuso do direito [53], o contrato não padece das nulidades que lhe são apontadas.
5.º
A ré censura ainda a decisão recorrida, na parte em que nesta se entendeu que sobre ela recai a obrigação de remunerar os serviços de mediação da autora.
Para o efeito apresenta diversa argumentação. Alguma dela, no entanto, traduz-se numa questão nova [54] e outra assenta em factos que não se provaram[55] .
Porém, afigura-se necessário (re)centrar a análise no que, realmente, constitui o objecto deste processo, pois, salvo melhor juízo, a sentença do tribunal a quo e as alegações de recurso têm um alvo diverso. 
A causa de pedir é "o acto ou facto jurídico em que o autor se baseia para enunciar o seu pedido" [56], ou "o facto constitutivo da situação jurídica material que se quer fazer valer" [57], ou ainda "o facto concreto que serve de fundamento ao efeito jurídico pretendido" [58]. 
A autora, na sua petição inicial, apresenta, resumidamente, como causa de pedir:
- a celebração com a ré de um contrato de mediação imobiliária que tinha em vista conseguir a comercialização de espaços destinados a comércio ou serviços situados num imóvel desta, e no qual se estabeleceram os termos da remuneração que lhe seria devida;- o trabalho que levou a cabo conduziu a que a ré celebrasse com O C.., L.da um contrato de arrendamento desse prédio.
E, tendo sempre como pressuposto o "contrato outorgado entre a ré e a sociedade C.., L.da", formula os seus pedidos.
A ré contestou afirmando, em síntese, que:
- o prédio objecto da mediação imobiliária não era seu;
- esse imóvel pertencia, sim, ao B..;
- não celebrou contrato algum de arrendamento com terceira pessoa;
- o B.. subscreveu com O C.., L.da um contrato-promessa de arrendamento relativamente àquele bem, mas que, até ao momento, não foi ainda celebrado por estes o prometido contrato de arrendamento.
Na réplica a autora, de essencial, limita-se a impugnar a versão dos factos trazida aos autos pela ré. [59]
Portanto, o direito que a autora considera assistir-lhe radica na actividade que desenvolveu, no âmbito do contrato que celebrou com a ré, que permitiu a esta celebrar um contrato de arrendamento do seu imóvel com um terceiro; ou seja, na sua tese atingiu-se, plenamente, o objectivo tido em vista com a mediação imobiliária que ficou a seu cargo.
Ora, não se provou que a ré tenha celebrado com O C.., L.da [60] qualquer contrato de arrendamento[61] . Provou-se, sim, que o imóvel em causa pertence, efectivamente, ao B.. e que este celebrou com O C.., L.da um contrato-promessa de arrendamento relativamente a esse seu bem[62] , não estando provado qualquer facto que permita concluir que já foi realizado o prometido contrato de arrendamento [63].
Como se viu, a autora disse-nos, na sua petição inicial, que lhe assistia o direito que queria ver reconhecido por que, nos termos do contratado com a ré, em virtude da actividade que tinha desenvolvido, esta conseguiu celebrar um contrato de arrendamento com terceira pessoa, relativo a um seu imóvel. Ao atingir-se esse objectivo, que era o que se pretendia alcançar com o contrato de mediação imobiliária subscrito pelas partes, deu-se, segundo a sua tese, o último passo para a constituição do direito que invoca nesta acção. Consequentemente, é evidente que se não se demonstrar, como não se demonstrou, que esse contrato de arrendamento foi celebrado, falta um dos pilares em que se funda a sua pretensão.
Neste contexto tem que se concluir que a autora não fez prova de uma parte (essencial) da causa de pedir que sustenta os seus pedidos; a autora não provou o alegado "contrato outorgado entre a ré e a sociedade C..Lda relativamente ao prédio objecto da mediação imobiliária, facto esse que, à luz da causa de pedir apresentada, é indispensável para que lhe assista o direito de ser remunerada nos termos acordados.
Se, por hipótese, a ré, por causa do acordo que tinha com o B.. , apesar de não ser a dona do imóvel, mesmo assim deve suportar a remuneração estabelecida no contrato de mediação imobiliária no caso desta entidade celebrar com terceiro algum contrato de arrendamento ou de promessa de arrendamento, ou se, a propósito da titularidade do prédio, a ré, antes e/ou depois da celebração do contrato com a autora, eventualmente não actuou de boa-fé e por isso deve ser responsabilizada, são fundamentos em que se não alicerça o pedido da autora; trata-se de factos que estão para além da causa de pedir que foi trazida para os autos.
Pelo que se deixa dito, não se tendo provado a existência de um "contrato outorgado entre a ré e a sociedade C.., L.da" somos necessariamente conduzidos à improcedência dos pedidos da autora, pois todos eles assentam, entre outros, nesse fundamento.
III
Com fundamento no atrás exposto, julga-se procedente o recurso, pelo que se revoga a decisão recorrida e se absolva a ré dos pedidos.
Custas pela autora.
           23 de Abril de 2013
António Beça Pereira 
Manuela Fialho
Edgar Gouveia Valente
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 [1] Posteriormente veio a ser declarada a incompetência territorial do tribunal e o processo foi remetido para a comarca de Braga.
 [2] Invocou aqui a excepção da incompetência territorial do tribunal, a qual veio a ser julgada procedente.
 [3] São deste código todas as disposições adiante mencionadas sem qualquer outra referência.
 [4] E na conclusão XLII.
 [5] Cfr. conclusão I.
 [6] Lopes do Rego, Comentários ao Código de Processo Civil, 2.ª Edição, Vol. I, pág. 584, referindo-se à redacção que o artigo 690-A n.º 1 a) tinha antes da reforma introduzida pelo Decreto-Lei 303/2007 de 24 de Agosto, que era praticamente igual à do actual artigo 685.º-B n.º 1 a).
 [7] Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, pág. 142.
 [8] Lebre de Freitas e Ribeiro Mendes, Código de Processo Civil Anotado, 2.ª Edição, Vol. III, pág.61.
 [9] Acórdão do STJ de 8-3-06, Proc. 05S3823. Ver ainda neste sentido Ac. Rel. Coimbra de 12-5-09, Proc. <a href="https://acordao.pt/decisoes/123886" target="_blank">2546/06.8TBAVR.C1</a> e de 3-6-08, Proc. 245-B/2002.C1, da Rel. Lisboa de 26-3-09, Proc. 301-1997.L1.2 e Ac. Rel. Guimarães de 23-9-2010, Proc. 2139/06.0TBBRG-A.G1, todos em www.gde.mj.pt.
 [10] Abrantes Geraldes, obra citada, pág. 136 e 137.
 [11] Rodrigues Bastos, Notas ao Código de Processo Civil, Volume III, Lisboa 1972, pág. 299.
 [12] Abrantes Geraldes, obra citada, pág. 125.
 [13] Lopes do Rego, obra citada, pág. 585. Neste sentido pode ver-se também Abrantes Geraldes, obra citada, pág. 141, Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 9.ª Edição, pág. 181, nota 357 e o Ac. STJ de 8-3-06 acima citado.
 [14] Neste sentido Ac. Rel. Coimbra de 20-3-2012 no Proc. <a href="https://acordao.pt/decisoes/121777" target="_blank">21/09.8TBSRE.C1</a>, www.gde.mj. pt.
 [15] Neste sentido Abrantes Geraldes, obra citada, pág. 143.
 [16] Ac. STJ de 12-1-2006 no Proc. 05B3427. Neste sentido veja-se ainda Ac. STJ de 10-11-2009 no Proc. 07B3536, ambos em www.gde.mj.pt.
 [17] Ac. STJ 10-12-2009 no Proc. 1499/07.0TVLSB.L1, www.gde.mj.pt.
 [18] Ac. STJ de 5-7-2005 no Proc. 05A2168, www.gde.mj.pt.
 [19] De confissão num primeiro momento e, mais tarde, de conformação com a inclusão desses factos nos factos assentes.
 [20] Cfr. artigos 14.º e 15.º desse articulado.
 [21] O que, aliás, se faz de forma conclusiva. Veja-se que nem se chega a dizer quem é que interveio em representação da autora.
 [22] Abrantes Geraldes, obra citada, pág. 23.
 [23] Lopes do Rego, obra citada, pág. 566.
 [24] Neste sentido pode ainda ver-se Ac. STJ de 28-4-2010 no Proc. 2619/05.4TTLSB, Ac. STJ de 3-02-2011 no Proc. 29/04.0TBBRSD, Ac. STJ de 12-5-2011 no Proc. 886/2001.C2.S1, Ac. STJ de 24-4-2012 no Proc. <a href="https://acordao.pt/decisoes/142592" target="_blank">424/05.7TYVNG.P1</a>.S e Ac. Rel. de Coimbra de 29-5-2012 no Proc. <a href="https://acordao.pt/decisoes/121542" target="_blank">37/11.4TBMDR.C1</a>, todos em www.gde.mj.pt, e Amâncio Ferreira, obra citada, pág. 153 a 158. Cfr. artigo 676.º n.º 1 do Código de Processo Civil.
 [25] Não se menciona aqui os motivos expostos na conclusão IV uma vez que essa matéria já foi anteriormente apreciada.
 [26] Cfr. conclusão V.
 [27] Cfr. conclusão VI.
 [28] Cfr. conclusão VII.
 [29] Manuel de Andrade, Teoria Geral das Obrigações, 3.ª Edição, pág. 63. Isso implica que, como dispõe o artigo 7.º do Código Civil Espanhol, os direitos sejam exercidos conforme as exigências da boa-fé.
 [30] Ac. STJ de 18-6-02, Jurisprudência Seleccionada de Teoria Geral do Direito Civil I, pág. 321.
 [31] Ana Prata, Dicionário Jurídico, 5.ª Edição, Vol. I, pág. 13.
 [32] Ac. STJ de 25-6-98, Jurisprudência Seleccionada de Teoria Geral do Direito Civil I, pág. 340.
 [33] Antunes Varela, RLJ n.º 3685, pág. 75.
 [34] Ac. STJ de 17-1-02, Proc. 3778/01, Ref. 199/2002, www.colectaneadejurisprudencia. com.
 [35] Ac. Rel. Porto de 19-1-96, Proc. 838/96, Ref. 10216/1996, www.colectaneade jurisprudencia.com. Neste sentido Ana Prata, obra citada, pág. 1523, Ac. STJ de 25-5-99, Proc. 409/99, Ref. 4235/1999 e Ac. Rel. Lisboa de 20-5-99, Proc. 362/99, Ref. 10011/1999, ambos em www.colectaneadejurisprudencia.com.
 [36] Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do direito Civil, 5.ª Edição, pág. 20.
 [37] É isso que resulta do corpo das alegações, pois nas conclusões não se faz tal menção. A ré nem sempre é tão clara quanto era desejável ao enunciar os fundamentos da nulidade do contrato.
 [38] Era este o diploma que vigorava à data dos factos, pelo que é ele o aplicável, cfr. artigo 12.º do Código Civil. Nesta parte o artigo 19.º n.º 2 a) tem a mesma redacção que o actual artigo 16.º n.º 2 a) da Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro.
 [39] No contrato diz-se que o prédio pertence à ré, o que não era verdade visto que o seu proprietário era o B...
 [40] Os termos em que a ré coloca esta questão (cfr. conclusão V) deixa transparecer, para o leitor menos atento, a ideia de que ela nem intervém no contrato; que isso foi feito à sua revelia. 
 [41] Cfr. facto 71 dos factos provados.
 [42] É oportuno salientar que uma eventual violação por parte da autora do disposto no artigo 16.º do Decreto-Lei 211/2004 não determina a nulidade do contrato; origina, sim, responsabilidade contra-ordenacional, como resulta do artigo 44.º n.º 1 b) desse diploma.
 [43] Cfr. facto 64 dos factos provados.
 [44] Os "ónus" a que se refere a norma são, por exemplo, os direitos reais de garantia ou os direitos reais menores. Nesta parte a norma também é igual ao actual artigo 16.º n.º 2 a) da Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro.
 [45] Sem prejuízo de no Contrato de Associação em Participação (Cláusula 1.ª, Dois.8), celebrado entre a ré e o B.., se ter estabelecido que aquela tem a obrigação de "obtenção da licença de utilização". Cfr. folha 391.
 [46] Cfr. facto 3 dos factos provados.
 [47] Cfr. facto 22 dos factos provados.
  [48]Código das Sociedades Comerciais em Comentário, coordenado por Coutinho de Abreu, Vol. IV, pág. 149 e 150. Neste sentido veja-se também Menezes Cordeiro, Código das Sociedades Comerciais Anotado, 2.ª edição, pág. 752, 753 e 1081. O que se diz a propósito do artigo 260.º n.º 1 é igualmente válido para o artigo 409.º n.º 1, ambos do Código das Sociedades Comerciais, pois trata-se de normas iguais no seu espírito e no fim tido em vista e praticamente iguais na sua redacção.
 [49] Note-se que a ré não chegou a alegar nem a demonstrar que a autora conhecia a limitação imposta no pacto social da ré de que esta apenas se obrigava com a assinatura de dois membros do seu Conselho de Administração.
 [50] Cfr. Noções Elementares de Processo Civil, Manuel de Andrade, 1979, pág. 131.
 [51] Seguro esse que, apesar de a ré o não dizer expressamente, só pode ser o previsto no artigo 23.º do Decreto-Lei 211/2004.
 [52] Este preceito é idêntico ao actual artigo 16.º n.º 2 d) da Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro.
 [53] Admite-se que na situação em análise possa não ser pacífico o entendimento de que a ré actua com abuso de direito.
 [54] Cfr. conclusão XXXV.
 [55] Cfr. as conclusões XVIII, XIX, XXV, XXXII, XXXIV.
 [56] Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, 1948, pág. 309.
  Lebre de Freitas, João Redinha e Rui Pinto, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, 2.ª Edição, pág. 343.
 [57] Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2.ª Edição, pág. 245.
 [58] Veja-se, por exemplo, os artigos 3.º a 5.º, 14.º a 24.º, 62.º, 69.º, 71.º, 79.º a 81.º e 87.º da petição inicial, 16.º, 24.º, 61.º, 62.º, 63.º e 65.º da contestação e 17.º e 65.º da réplica.
 [59] Ou com outra pessoa.
 [60] Cfr. resposta ao quesito 36.º e ainda as respostas aos quesitos 37.º, 38.º e 42.º.
 [61] Cfr. factos 24.º e 25.º dos fatos provados.
 [62] Ou o contrato definitivo como lhe chama a ré.
 [63] Cfr. facto 71 dos factos provados.