Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

Proc.º N.º 898/07.1TBABF.E1
Apelação
1ª Secção
Tribunal Judicial da Comarca de Albufeira - 1º Juízo Cível 

Recorrente: 
Manuel ............. ............. e Cândida M. ............. ..............
Recorrido: 
S......... – Sociedade Mediação Imobiliárias, Lda.


*




S.........I, Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., com sede na Rua ............, Caldas da Rainha, veio intentar a presente acção declarativa de condenação, com processo comum na forma sumária, contra Manuel ............. ............. e Cândida M. ............. ............., casados entre si, respectivamente NIF’s ........., ambos residentes em ............... França, pedindo a condenação destes no pagamento da quantia total de € 12.390,40, acrescida de juros calculados à taxa de 4%, vencidos, à data de propositura da acção em juízo, no valor de € 511,91, bem como dos vincendos até efectivo e integral pagamento, e ainda os montantes despendidos pela A. com os honorários da sua Il. Mandatária, a liquidar em execução de sentença.
Para tanto, alegou a Autora, em síntese, dedicar-se à actividade de mediação imobiliária e que, no âmbito da mesma, contratou com os Réus um contrato de mediação, pelo período de seis meses, renovável, salvo denúncia, tendo por objecto diligenciar pela venda de um imóvel de que aqueles eram proprietários, no sentido de angariar compradores para o mesmo, comprometendo-se os RR., em contrapartida, a entregar à A. 4% sobre o preço da venda, acrescido de IVA à taxa legal.
Mais alegou que o contrato não foi objecto de qualquer denúncia, sendo que a A. logrou encontrar compradores para o imóvel e que os RR., sem o seu conhecimento, negociaram directamente com aqueles a venda de tal bem.
Invocou ainda que o negócio se concretizou por escritura pública de compra e venda, pelo preço de € 256.000,00, não tendo os RR. pago à A. a comissão contratualmente acordada, apesar das interpelações efectuadas pela mesma para o efeito.
Contestaram os RR., confirmando a celebração do contrato de mediação aludido pela A., bem como o teor das obrigações assumidas no mesmo, mas alegando, em síntese, que o contrato visava que a A. lograsse encontrar comprador para a venda do imóvel apenas por € 468.000,00 e em regime de não exclusividade.
Afirmaram ainda que, para tal venda, contactaram diversas outras sociedades de mediação imobiliária, com as quais celebraram contratos em regime de não exclusividade, sendo que foi no decurso das diligências promovidas por uma dessas sociedades que os RR. lograram concluir o negócio pretendido, o qual foi celebrado com comprador que não foi angariado pela A..
Concluíram, pugnando pela improcedência da acção.
*Proferido despacho saneador e realizada a audiência de discussão e julgamento, fixou-se a matéria de facto, sem reclamações.
Por fim, foi proferida sentença onde se decidiu julgar a acção parcialmente procedente e condenar «os RR., Manuel ............. ............. e Cândida M. ............. ............., a pagar à A., S.........I, Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. a quantia total de € 12.390,40, acrescida de juros calculados à taxa de 4%, vencidos, desde a citação, bem como dos vincendos até efectivo e integral pagamento».*Inconformados, vieram os RR. interpor recurso de apelação, tendo rematado as suas alegações, comas seguintes 
Conclusões:

«1. - O recorrente recorre da douta sentença que condenou o apelante a pagar à A. a quantia de €: 12.390,40, acrescida de juros de mora à taxa de 4% desde a data da citação; 
2. - A A. intentou a presente acção invocando um contrato de mediação imobiliária celebrado no dia 15.01.2004, para a venda de um prédio urbano sito na freguesia e concelho de Albufeira, pelo valor de €: 468.000,00; 
3. - Na sequência daquele contrato, teria angariado um interessado, cuja aquisição foi formalizada por escritura pública lavrada no dia 28.04.2006 no Cartório Notarial de Albufeira, pelo valor de €: 256.000,00; 
4. - O apelante alegou essencialmente que tal contrato foi celebrado em regime de não exclusividade e que o comprador não lhe foi indicado pela A. mas sim por outra pessoa que nada tinha a ver com a A; 
5. - Sucede que na douta sentença, o Mº Juiz deu provimento parcial à acção e condenou o apelante no pagamento da importância acima referida; 
6. - Salvo melhor opinião, não assiste razão ao Mº O Juiz porque assenta a douta sentença em pressuposto de facto ilegal, que é a exclusividade da mediação imobiliária e o contributo exclusivo da A. para a conclusão do negócio; 
7. - O contrato de mediação não era de exclusividade, porque ficou provado que o apelante também celebrou contrato de mediação com pelo menos mais três agências; 
8. - Do regime legal do contrato de mediação imobiliária – Dec. Lei n.º 211/2004, de 20/08 - infere-se que a prestação do mediador é de resultado e só lhe confere o direito à totalidade da remuneração _se o negócio visado pelo contrato de mediação vier a ser concluído por acção exclusiva do mediador; 
9. - Sucede que tal contrato não ocorreu sob os auspícios da A. porque o negócio só e concretizou em 2006 e por um valor muito inferior ao inicialmente acordado; 
10. - Na sequência da matéria de facto dada como provada, a A. teria encontrado um interessado, mas pelo valor de €: 350.000,00; 
11. - Tal contacto teria ocorrido no inicio do contrato - primeiro semestre de 2004 - e a escritura de compra e venda só se vem a concretizar passados cerca de dois anos; 
12. - Dada a natureza obrigacional assumida pelo mediador, não basta angariar um qualquer candidato a negociar com o comitente, o dono do imóvel; 
13. - Nos termos contratuais a venda do imóvel teria de se concretizar por 468.000,00 e não noutro valor; 
14. - No entanto o valor final foi de €: 256.000,00, muito aquém do valor inicialmente acordado; 
15. - Neste contexto, parece-nos legitimo concluir que não foi por mediação exclusiva da A. que o contrato visado se veio a concretizar, porque o apelante teve de baixar significativamente o valor do imóvel para concretizar a venda; 
16. -Termos em que entendemos que a douta sentença, peca por erro de interpretação do disposto no Dec. Lei 211/2004, nomeadamente o disposto no art.º 18, daquele diploma;»
*Contra-alegou a recorrida pugnando pela improcedência do recurso.*
**Os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 690º e 684º, n.º 3 do Cód. Proc. Civil)[1] salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 660º do Cód. Proc. Civil).
A apelação tem apenas como objecto a discordância quanto à decisão jurídica, por alegado erro de interpretação do art.º 18º DL n.º 211/04.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
Dos factos

Na primeira instância foram dados como provados os seguintes factos;
« a) A Autora é uma sociedade por quotas que se dedica à actividade de mediação imobiliária.
b) Os Réus foram, até 28 de Abril de 2006, donos do prédio urbano destinado à habitação, composto de cave, rés-do-chão e primeiro andar, com seis divisões assoalhadas, cozinha, quatro casas de banho, três terraços, garagem e logradouro, sita em Vale Carro de Cima, freguesia e concelho de Albufeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o número 13744/20060223 e inscrito na matriz sob o artigo número 8660.
c) Em 15 de Janeiro de 2004 os Réus celebraram, por escrito, contrato que denominaram de “Mediação Imobiliária”, pelo período de seis meses, renováveis automaticamente por iguais períodos, salvo denúncia por qualquer das partes, pelo qual a Autora se obrigou, em regime de não exclusividade, a diligenciar no sentido de angariar compradores para o prédio identificado em A) e os Réus se obrigaram a pagar à ora Autora a quantia de 4% sobre o preço de venda, acrescido de IVA à taxa legal.
d) O contrato referido em c) nunca foi denunciado por qualquer das partes.
e) Na sequência das acções de promoção do imóvel objecto do contrato de mediação a Autora angariou um cliente para aquisição do mesmo.
f) Pelo que a Autora contactou os ora Réus e informou-os que tinha um cliente interessado em adquirir a moradia pelo preço de € 350.000,00.
g) Os Réus responderam à Autora que tentasse vender por € 360.000,00, acrescentando que caso não conseguisse se venderia pelos € 350.000,00.
h) Mediante tais instruções a Autora contactou os interessados, Sr. David Berry e Sra. Sheila Berry e tentou que os mesmos oferecessem € 360.000,00, ao que os mesmos não acederam.
i) A Autora contactou novamente os ora Réus e comunicou-lhes que os clientes não estavam dispostos a pagar mais que € 350.000,00.
j) Tendo os ora Réus respondido que viriam entretanto a Portugal e que na altura tratariam do negócio.
k) A Autora ficou a aguardar que os Réus a informassem quando viriam a Portugal ou que a contactassem, o que não sucedeu.
l) Tentou por várias vezes a Autora contactar os Réus.
m) David Berry, após o referido em j), deslocou-se à filial da Autora, sita na Praia da Falésia e informou os funcionários, Sra. Sandra Anjos e Sr. Mendes de que havia fechado o negócio com os Réus.
n) A Autora tentou por diversas vezes contactar os Réus.
o) E interpelou-os, por carta registada, em diversas datas, para procederem ao pagamento da remuneração do contrato referido em c).
p) Os Réus celebraram outros contratos de “mediação imobiliária”, em regime de não exclusividade, com as agências:
- Imobiliária Leg Arquitectura de Albufeira, Lda.
- Imobiliária Gestlambre, Lda., em Olhos de Água; e
- Imobiliária Algarinvest, Lda.
q) O imóvel dos Réus foi visitado por Mário Alambre acompanhado pelo interessado na aquisição do imóvel David Berry e pelo Sr. Mendes, gerente da Autora.
r) Em 28/04/2006, no Cartório Notarial sito na Rua do M.F.A., nº 107, em Albufeira, os RR. e David Berry e Sheila Victoria Berry celebraram escritura pública de compra e venda do imóvel referido em b), pelo preço de € 256.000,00, nela tendo sido declarado que em tal acto não houve intervenção de mediador imobiliário.
Do direito

As partes não põem em causa, nos presentes autos, que tenham celebrado entre si, um contrato de mediação imobiliária. O regime jurídico da mediação imobiliária encontra-se estabelecido, no Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20/08, que no seu art.º 1º dispõe: 
“O exercício das actividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária fica sujeito ao regime estabelecido no presente diploma.” 
O artigo 2.º, n.º 1 define o objecto dessa actividade, como sendo ...« aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel». O nº 2 deste artigo 2.º concretizam que a actividade imobiliária se desenvolve com a realização de «acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente»[alínea a)].; bem como às «acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões» [alínea a)]. A caracterização legal desta actividade em nada difere da estabelecida no regime anterior constante do DL n.º Decreto-Lei n.º 77/99, de 16/03.
A doutrina e a jurisprudência têm definido o contrato de mediação imobiliária como um contrato de prestação de serviços (artigo 1145.º do Código Civil), mediante o qual o mediador assume uma obrigação de meios, consubstanciada na obrigação de aproximar duas ou mais pessoas, com vista à celebração de um certo negócio, mediante retribuição. Nesse sentido, Menezes Cordeiro fez corresponder a noção básica de contrato de mediação aos seguintes termos: “Em sentido amplo, diz-se mediação o acto ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas de modo a que, entre elas, se estabeleça uma relação de negociação eventualmente conducente à celebração de um contrato definitivo. Em sentido técnico ou estrito, a mediação exige ainda que o mediador não represente nenhuma das partes a aproximar e, ainda, que não esteja ligado a nenhuma delas por vínculos de subordinação.” Caracteriza-o também como um “contrato aleatório”, na medida em que só dá direito à retribuição ajustada, se a mediação tiver êxito[2]. Significa isto que, para que o contrato se considere cumprido não basta que o mediador seja diligente na angariação de um interessado no negócio imobiliário. É também necessário que o negócio se concretize com o interessado[3] angariado pelo mediador. Só nessa altura nasce o direito à remuneração. Até lá o direito está como que sujeito a uma condição suspensiva[4]. Na verdade esta regra vem definida no 18.º, n.º 1 do DL 211/04 ao estabelecer que «A remuneração só é devida com a conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação». Esta regra comporta duas excepções, previstas no n.º 2 do mesmo artigo 18.º, mas que não se verificam no caso dos autos - situações em se tenha acordado um regime de exclusividade e no caso de celebração de contrato promessa.  Decorre deste preceito, e já assim era no regime anterior[5], que, para haver direito á remuneração, é necessário que haja uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato[6]. 
Defendem os recorrentes que a A. não tem direito a comissão acordada, porquanto, não tendo sido estabelecido um regime de exclusividade, o negócio veio a concretizar-se não por intermédio da A., mas através de outros meios.
À A., de acordo com a repartição do ónus de alegação e prova estabelecido no art.º 342º n.º 1 do CC, incumbia alegar e provar os elementos constitutivos do direito à remuneração o que passava pela alegação das concretas circunstâncias relacionadas com a celebração do contrato de mediação e a factualidade donde se inferisse a existência de uma relação de causalidade adequada entre a sua actividade e a celebração do negócio objecto do referido contrato de mediação. Aos RR., e de harmonia com o referido regime de repartição do ónus da prova, competia, por se tratar de matéria de excepção, alegar e provar que, o interessado com quem vieram a concretizar o negócio, não lhes tinha sido indicado pela A. ou que tendo-o sido, foi a actividade de outros que determinaram o interessado a celebrar o negócio (art. 342º n.º 2 do CC).
Analisados os autos e a factualidade dada como provada, resulta absolutamente claro que a A. se desembaraçou e cumpriu os ónus que sobre si impendiam ou seja, alegou e provou os factos suficientes e necessários à demonstração do direito que invocava e que basicamente consistiam em demonstrar que, em cumprimento do contrato de mediação, foi a A. que angariou o cliente, com quem os R. vieram a concretizar o negócio, foi ela que fez diligencias no sentido de aproximar as partes com vista à finalização do negócio e foi ela quem realizou as diligências de promoção do prédio junto do “interessado” designadamente mostrando-o e acompanhando o interessado nessa visita.
Ao invés, os RR. nada alegaram de concreto donde resultasse que não fora por intervenção da A. que vieram a vender aos “interessados”, que esta lhes apresentara, consequentemente também nada ficou provado a tal respeito.
Perante o quadro factual acima descrito é evidente que não pode deixar de concluir-se como se concluiu na decisão recorrida que o negócio, objecto do contrato de mediação que os RR. celebraram com a A., e que nunca denunciaram, se concretizou na sequencia da actividade de mediação desenvolvida pela autora e como consequência ou resultado dessa sua actividade. O comprador não surge como uma entidade estranha ao acto de mediação, nem o negócio objecto da mediação está desligado do mesmo. Aliás é sintomático, que tenha sido o comprador a dirigir-se à A. para a informar de que tinha realizado o negócio que esta lhe anunciara.
Sustentam os RR. que, não estando o contrato celebrado com a A., sujeito ao regime de exclusividade, não lhe assiste o direito à remuneração. Mas não tem qualquer razão.
A lei não exige que a celebração do negócio objecto do contrato de mediação resulte exclusivamente da actuação do mediador, basta-se com a demonstração de que a actuação da mediadora foi determinante para a concretização da venda, que foram as suas diligências que serviram para aproximar os interessados na realização do negócio e que o seu trabalho influi na conclusão do mesmo[7]. Ora isso, como já se disse, ficou suficientemente demonstrado. A questão do valor, por que veio a realizar-se a compra, ser inferior ao inicialmente previsto, em nada interfere com o direito à remuneração por parte do mediador. Afinal isso é uma questão que está na livre disponibilidade do vendedor de aceitar ou não a redução de preço proposta pelo comprador, que se reporta ao contrato de compra e venda e não ao da mediação.
 Acolher o entendimento do recorrente seria esvaziar de sentido útil o regime jurídico da mediação imobiliária e escancarar as portas às maiores injustiças, na medida em que estava encontrada a forma de todos se poderem aproveitar do trabalho do mediador, e de este nada receber como contrapartida desse trabalho...!!!*
**Sintetizando:
I - Para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, mas sim que a conclusão deste resulte adequadamente da sua conduta ou actividade.
II – O facto de o negócio se ter realizado por um valor inferior ao inicialmente previsto, em nada interfere com o direito à remuneração por parte do mediador. Afinal isso é uma questão que está na livre disponibilidade do vendedor de aceitar ou não a redução de preço proposta pelo comprador, que se reporta ao contrato de compra e venda e não ao da mediação.
ConcluindoPelo exposto e sem necessidade de mais considerações, acorda-se na improcedência da apelação e confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes, 
Registe e notifique.
Évora, em 17 de Março de 2010.
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(Bernardo Domingos – Relator)


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(Silva Rato – 1º Adjunto)


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(Sérgio Abrantes Mendes – 2º Adjunto) 






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[1] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, pág. 56.  
[2] Menezes Cordeiro, Do Contrato de Mediação, in O Direito, Ano 139, 2007, III, págs. 516 a 545.
[3] O «interessado», é, nos termos do disposto na alínea a) do n.º 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, “o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação”.
[4] Nesse sentido, veja-se o Ac. RP, de 15.07.2009, proc. <a href="https://acordao.pt/decisoes/145268" target="_blank">2187/07.2TBVRL.P1</a>, em www.dgsi.pt.
[5] Para além do estudo já citado de Menezes Cordeiro, veja-se, Lacerda Barata, Contrato de Mediação, in Estudos do Instituto do Direito do Consumo, I, pág. 203. Vejam-se também o Ac. do STJ de 18/03/97, in Col. Ac. STJ. V, p. 158; de 10/10/2002 e 20/04/2004, ambos disponíveis in www.dgsi.pt... e Ac. RP, de 15.07.2009, Ac. da Relação do Porto de 20/09/2001, também disponíveis em www.dgsi.pt .
[6] Vide acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 15-11-2007 e 03-04-2008 (ambos disponíveis em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ procs. n.º 07B3569 e 07B4498.
[7] Cfr., neste sentido, ac. RP, de 20.09.2001, proc. 0131169, em www.dgsi.pt. e ac. RL, de 24.03.2009, proc. 3006/07.5TBOER.L1-7, em www.dgsi.pt..