Processo nº2187/07.2TBVLR.P1
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO

1.
B……………….., Ldª, instaurou contra C………………. processo especial de injunção.
Pediu:
A condenação do requerido no pagamento da quantia de € 5.000,00, referente ao preço de bens/serviços fornecidos - €4.132,24, acrescida de IVA, à taxa legal de 21%-, acrescida de € 200,00, a título de juros de mora vencidos, calculados à taxa anual de 4,00%, entre 25.10.2006 e a data de entrada da providência, €96,00, a título de taxa de justiça, e €60,00, referente a despesas administrativas. 

Alegou:
Celebrou com o R. um contrato de mediação imobiliária referente ao prédio urbano, destinado a habitação.
Foi entre ambos acordado o pagamento pelo R. de uma remuneração correspondente à quantia de €4.132,24, acrescida de IVA, à taxa legal de 21%, a pagar aquando da escritura ou da conclusão do negócio. 
Angariou um comprador, tendo sido outorgado, aos 21.04.2006, o respectivo contrato-promessa.
Em 25.10.2006, o R. outorgou com o comprador que angariou o contrato de compra e venda, nunca tendo pago a quantia devida. 

O R. deduziu oposição.
Disse que resolveu o contrato de imediação imobiliária porque a requerente mudou de instalações sem o informar.
Que não obstante ter sido outorgado contrato promessa em 21.04.2006, não foi celebrada a escritura definitiva marcada para 22.08.2006 porque a requerente não actuou com diligência para o efeito e o promitente comprador perdeu o interesse no negócio, deixando tal contrato de ser válido e eficaz.
Tendo o negócio sido concretizado, em moldes diferentes, porque ele, através de diligências próprias e autónomas, conseguiu que aquele reconsiderasse na sua posição.

2.
Prosseguiu o processo os seus legais termos, tendo, a final, sido proferida sentença que:
a) Condenou o R. a pagar à autora a quantia de €5.000,00 [correspondente à remuneração de €4.132,24, mais IVA, à taxa legal de 21%], acrescida da quantia de €200,00, a título de juros de mora vencidos, à taxa anual de 4%. 
b) Absolveu-o do demais peticionado.

3.
Inconformado recorreu o réu.
Rematando as suas alegações com as seguintes conclusões:

1 - Está inconformado o Recorrente.
2 - Na verdade, após uma leitura, aligeirada até, diga-se, da sentença proferida pelo Tribunal a quo, resulta que a motivação e matéria de facto dada como provada e não provada se encontra em manifesta contradição.
3 - Com efeito, a matéria de facto dada como provada e que consta da aludida sentença, não poderia, salvo devido respeito, levar a uma decisão de condenação.
4 - Ora, resulta do supra exposto, e atenta a matéria fáctica supra dada como provada, que o R./Recorrente denunciou/resolveu o contrato de mediação imobiliária; 
5 – Resulta ainda, que o R./Recorrente celebrou novo contrato promessa de compra e venda com novas condições e cláusulas, e que na sequência desse novo contrato promessa que foi celebrado a escritura pública de compra e venda e sem qualquer intervenção da A./Recorrida.
6 - Na verdade, atenta a matéria fáctica dada como provada, não se concede que possa resultar como não provado que o comprador não tinha perdido o interesse no negócio!!
7 - Com efeito, e como consta da sentença em crise, “D……………. confirmou, de forma imparcial e objectiva, que o comprador lhe terá dito que tinha desistido do negócio, face aos elementos que entretanto lhe exigiam”, ora considerando aquele Tribunal que o comprador afirmou peremptoriamente que tinha desistido do negócio, como pode o mesmo Tribunal entender que aquele mesmo comprador, e isto de acordo com o ponto ii da matéria de facto dada como não provada que “Em consequência dos factos aludidos em 13. E……………. tenha desistido da compra do prédio referenciado em 1.
8 - Com efeito, e mais uma vez com pleno apoio na sentença proferida, considerou o Tribunal que, de acordo com o depoimento de E……………., “o valor final da compra corresponde ao inicialmente contratado com a intervenção da A.”, 
9 - Sucede que, o novo contrato promessa realizado entre o Recorrente e aquele comprador foi celebrado pelo valor de € 77.500,00, com obras assumidas por aquele no valor de € 7.500,00,
10 - Ora, salvo o devido respeito por entendimento diverso, é modesto entender do Recorrente que não pode de modo algum, ser considerado que o valor da compra corresponde ao inicialmente contratado com a A./Recorrida, pois, considerando: o valor de € 7.500,00 das obras levadas a cabo pelo R./Recorrente; aquele cheque inicial de € 250,00, que terá sido descontado; e o facto do novo contrato promessa ter sido celebrado pelo valor de € 77.500,00, e não € 77.250,00, que seria o valor sobrante atento os € 250,00 já entregues, cfr. ponto 7 da sentença;
11 - Pelo que é modesto entender do Recorrente que nunca poderia aquele Tribunal ter dado como provado que o valor da compra corresponderia ao valor inicialmente contratado, com a intervenção da A.
12 - Ora, no presente caso, a não realização da escritura de compra e venda agendada para o dia 22.08.2006, foi decisiva, e em certa medida houve “culpa” da A. na sua não efectivação, na medida em que, e como consta da sentença proferida, “ não se concretizou por falta de documentos, apesar da A. ter sempre afirmado que se encontravam reunidos os documentos necessários.”, e nessa sequência o depoimento de “D…………. confirmou, de forma imparcial e objectiva, que o comprador lhe terá dito que tinha desistido do negócio, face aos elementos que entretanto lhe exigiam” e ainda nessa continuidade, o comprador “ aproveitou para fazer exigências e daí o R. ter denunciado o contrato” de mediação imobiliária.
13 - Ora, entende o Recorrente, no seu modesto entendimento, que a não celebração da escritura naquela data, 22.08.2006, como primeiramente agendado, por ausência de documentos, quando a A./Recorrida, assegurava estarem reunidos todos os elementos necessários à boa realização do negócio, provoca uma quebra na relação de confiança legítima,
14 - Pelo que seria natural, e de bom senso até, operar a denúncia do contrato de mediação, como efectivamente operou,
15 - E ainda, perfeitamente compreensível, que o comprador perdesse o interesse no negócio, e nesse seguimento, sabendo que o R./Recorrente, precisava vender, aquele por sua vez, se tenha aproveitado dessa circunstância para fazer novo contrato, sob novas condições e com um novo preço, contrariamente ao entendido e decidido pelo Tribunal a quo.
16 - Ora, no caso em apreço, o R. denunciou o contrato com a A., por carta registada de 08.09.2006, em virtude da não celebração daquela escritura em Agosto de 2006, e as consequências daí advindas e supra explanadas, novo contrato promessa, novas condições, novas cláusulas e novo preço.
17 - Certo é que a denúncia do contrato foi legítima e tempestiva, e salvo devido respeito por entendimento diverso, completamente desconsiderada pelo Tribunal a quo.
18 - Efectivamente, e atendendo à não realização da escritura pública agendada para 22.08.2006, por facto não imputável ao R./Recorrente, houve, necessáriamente, uma quebra da relação de confiança entre as partes, que motivou aquela denúncia e a celebração do novo contrato promessa, e finalmente da escritura pública de compra e venda em 25.10.2006, sem intervenção da A./Recorrida.
19 - Certo é que, e entendendo-se por contrato de mediação aquele o contrato pelo qual uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição.
20 - Essa actividade assenta também, no princípio da boa fé contratual que aponta no sentido de que a confiança que constitui a base imprescindível de todas as relações humanas não deve ser frustrada, como foi no caso dos autos.
21 - E a verdade é que, o R./Recorrente perdeu a confiança que depositara na A./Recorrida e denunciou o contrato de mediação imobiliária, faculdade que lhe assistia, e que foi ignorada pelo Tribunal a quo.
22 - Ora, crê o Recorrente que a denúncia do contrato feita é válida e devia ter produzido os seus efeitos, sendo a causa da interrupção do nexo de causalidade entre a actividade da Recorrida e do Recorrente.
23 - Na verdade, o nexo causal só tem de colocar-se perante um contrato ainda válido e subsistente, o que não se verificava nos presentes autos.
24 - Ora o negócio feito entre o Recorrente e o comprador coloca-nos perante um novo negócio, o Tribunal a quo deu, tal factualidade como provada, cfr. ponto 14 da sentença aqui em crise, porquanto não há interferência da mediadora/Recorrida,
25 - Na verdade, a não realização da escritura pública em Agosto de 2006, frustrou-se por ausência de elementos como decidido pelo Tribunal a quo, e não foi o Recorrente que intencionalmente provocou por qualquer forma ou meio a situação de frustração do negócio a que o contrato de mediação dizia respeito.
26 - Certo é que, só se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do negócio, a renumeração é devida,
27 - Com efeito, a renumeração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado com a mediação, para o que, e em nada a Recorrida contribuiu.
28 - Pelas expostas razões, entende o Recorrente que, na parte supra alegada, os fundamentos dos pontos de facto impugnados encontram-se em oposição com a decisão, porquanto facultaria outra em sentido diverso, e em consequência a Recorrida, não tem direito a qualquer comissão por inexistência de fundamento.
29 - A douta sentença, salvo devido respeito, viola directa e indirectamente o disposto, entre outros, nos artigos 668º nº1 c), e d) do C.P.C., entre outros, do C. Civil, e seus basilares princípios.
30 - Assim, salvo devido respeito, entende o Recorrente que a Douta Sentença ora em crise, padece de erro notório na apreciação das provas, como se comprova com os depoimentos atrás indicados em que nos fundamentamos, bem como no supra mais alegado.

4.
Sendo que - por via de regra: artºs 684º e 690º do CPC e de que o presente caso não constitui excepção - o teor das conclusões define o objecto do recurso, as questões essenciais decidendas são as seguintes:

1ª
Nulidade da sentença nos termos do artº668º nº1 c), e d) do C.P.C.
2ª
Absolvição do réu por ter denunciado/resolvido o contrato de mediação imobiliária, celebrado novo contrato promessa e nova escritura  de compra e venda com novas condições e cláusulas e sem qualquer intervenção da A.

5.
Apreciando.
5.1.
Primeira questão.
5.1.1.
Liminarmente há que dizer que o recorrente parece querer por em crise a factualidade dada como provada e não provada.
Não o faz, porém, com respeito pelo preceituado no disposto no artº 690º-Ado do CPC.
Nem o poderia fazer.
Na verdade os depoimentos das testemunhas inquiridas não foram gravados pelo que falham a este tribunal ad quem elementos essenciais para poder apreciar da bondade da apreciação deste essencial meio probatório.
Consequentemente os factos a considerar na decisão são apenas e só os apurados na 1ª instancia, a saber:
1. Do escrito particular datado de 5.04.2006, denominado “Contrato de Mediação Imobiliária”, celebrado entre a A., na qualidade de mediador imobiliário, e o R. consta nomeadamente que a primeira se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do prédio urbano, destinado a habitação, sendo constituído por 3 pisos, com uma área coberta de 48,00m2 e uma área descoberta de 0,00m2, sito no …………, ……, na freguesia de ……, Concelho de Chaves, inscrito na matriz predial urbana com o artigo nº 354, da freguesia de Bustelo. 
2. Neste escrito, sob a cláusula 4, consta que o R. contrata a A. em regime de não exclusividade. 
3. Do mesmo escrito, sob a cláusula 5, é estabelecida uma remuneração correspondente à quantia de €4.132,24, acrescida de IVA, à taxa legal de 21%, a pagar aquando da escritura ou da conclusão do negócio. 
4. Consta ainda do escrito, sob a cláusula 8, que o contrato é válido pelo prazo de seis meses, renovável por igual período, se nenhuma das partes o denunciar, por carta registada com aviso de recepção, com dez dias de antecedência. 
5. No escrito, sob as cláusulas 6 e 9, consta que o R. se obriga a obter e a disponibilizar a documentação necessária à concretização da venda, colaborando na entrega de todos os elementos, no prazo de oito dias a contar da assinatura do escrito - tudo conforme documento constante de fls. 4 e 5 dos autos.
6. No âmbito do escrito aludido em 1., a A. apresentou ao R., como possível comprador, E……………….. 
7. Com a intervenção da A., por escrito, denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de 21.04.2006, C……………… e F…………….., na qualidade de primeiros outorgantes, por um lado, e E……………… e G………………, na qualidade de segundos outorgantes, por outro lado, declararam os primeiros prometer vender e os segundos prometer comprar, pelo preço de €77.500,00, do qual foi entregue, no acto, a quantia de €250,00, por meio de cheque, como sinal de pagamento, sendo o restante valor de €77.250,00 a liquidar no acto de escritura definitiva, o prédio referido em 1. -conforme documentos constantes de fls. 6 a 8 dos autos. 
8. Por escritura pública, lavrada aos 25.10.2006, no Cartório Notarial de Chaves, C……………… e F…………., na qualidade de primeiros outorgantes, por um lado, E…………….. e G……………., na qualidade de segundos outorgantes, e H………………, intervindo em representação do Banco I……………., S.A., na qualidade de terceiro outorgante, declararam, para além do mais, os primeiros vender aos segundos, pelo preço de €77.500,00, o prédio aludido em 1. -conforme documento constante de fls. 9 a 15 dos autos. 
9. Apesar de interpelado, o R. nunca procedeu ao pagamento da quantia aludida em 3.
10. Em 8.09.2006, o R. fez seguir carta registada para a A., com o seguinte teor:  
“De acordo com o contrato de mediação imobiliária celebrado, ficaram V. Exas. com a obrigação de: “Diligenciar no sentido de conseguir interessado na COMPRA, pelo preço de €80.000,00, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos, relativamente ao imóvel anunciado no referido contrato. 
Sucede que, passados que são cinco meses sobre a data da celebração do contrato supra indicado, e pese embora os diversos contactos mantidos com essa agência, V. Exas. não conseguiram interessado que concretizasse o negócio pretendido (interessado na compra). 
Mais, V. Exas. deslocaram-se para o que presumo ser a sede social da empresa, abandonando a loja sita em Chaves sem prestar qualquer tipo de esclarecimento, (aviso na porta pelo menos), não deixaram qualquer tipo de contacto/representante, este comportamento, também não facilitará certamente a obrigação assumida por V. Exas.. 
Atento o exposto, venho pela presente denunciar o contrato supra referido nos termos e para os efeitos previstos na cláusula 8ª do mesmo, pretendendo, desta forma obstar à renovação automática. 
Assim, julgo ter cumprido para com V. Exas. Todas as obrigações previstas no contrato de acordo com o clausulado. (…)”. 
11. A A. recebeu a carta aos 14.09.2006 – tudo conforme documentos constantes de fls. 33, 34, 68, 69 dos autos.
12. Em consequência do escrito aludido em 7. foi agendada para o dia 22.08.2006, a celebração da escritura do contrato prometido, no Cartório Notarial de J……………….., em Vila Real. 
13. A celebração do contrato prometido referenciado em 12. deixou de se realizar por falta de todos os documentos, apesar de a A. ter sempre afirmado que se encontravam reunidos os documentos necessários. 
14. Por escrito, denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de 05.09.2006, C…………., na qualidade de primeiro outorgante, por um lado, e E…………….., na qualidade de segundo outorgante, por outro lado, declarou o primeiro prometer vender e o segundo prometer comprar, pelo preço de €77.500,00, a liquidar no acto de escritura definitiva, o prédio aludido em a), com as seguintes condições: 
“a)-entregue com a alteração da localização da cozinha, do lado norte para sul, com nova instalação de electricidade, aplicação de mosaicos e azulejos, novas ventilações, canos, água, gás e esgotos em perfeito e pleno funcionamento; 
b) obriga-se ainda a reunir toda a documentação necessária à realização da escritura que deverá ter lugar no prazo de dois meses, designadamente, licença de utilização, projecto, licença de construção, entre outros; 
c) livre de quaisquer ónus, hipotecas ou quaisquer outros encargos e/ou responsabilidades”-conforme documento constante de fls. 70-73 dos autos. 
15. O prédio mencionado em 1. é composto por casa de habitação de rés-do-chão e 2º andares, confronta de norte com Forno Público, de sul e de nascente com caminho público, de poente com …………., encontra-se inscrito, desde 1974, na matriz predial urbana da freguesia de Bustelo sob o artigo 354-conforme certidão constante de fls. 81 dos autos. 
5.1.2.
Clama o recorrente pela nulidade da sentença ao abrigo do disposto no artº 668º nº1 als.c) e d) do CPC
Vejamos.
5.1.2.1.
Da oposição dos fundamentos com a decisão.
A oposição dos fundamentos com a decisão reconduz-se a um vício lógico no raciocínio do julgador, em que as premissas de facto e de direito apontam num sentido e a decisão segue caminho oposto, ou, pelo menos, direcção diferente.
Distinguindo-se das situações em que tal disparidade advém de mero erro material, pois, neste caso, a oposição não é substancial mas apenas aparente, dando apenas direito à rectificação.
Enquanto que no caso invocado e que ora nos ocupa a invocada contradição, a existir, é autentica e real - pois que o juiz escreveu o que queria escrever -, e que, verificando-se, acarreta um vício de conteúdo da sentença que implica a sua nulidade  – cfr. Alberto dos Reis, Anotado, 1981, 5º, 141, Castro Mendes, Direito Processual Civil, ed. AAFDL, 1978, 3º, 302 e Abílio Neto, Breves Notas ao CPC, 2005, 195.
5.1.2.2.
Da omissão  ou excesso de pronúncia.
Este segmento normativo ínsito na al.d) do artº 668º do CPC conexiona-se com o estatuído nos arts. 156º e 660º do mesmo diploma.
Ou seja, com o dever do juiz administrar a justiça proferindo despachos ou sentenças sobre as matérias pendentes – artº 156º.
E com a necessidade de o juiz dever conhecer das questões processuais que possam determinar a absolvição da instância, segundo a ordem imposta pela sua precedência lógica e de resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras –artº660º.
E só estas questões, que não mais, salvo se de conhecimento oficioso, sendo que, assim não for, há decisão “ultra petitum”.
Esta sobrevém sempre que o julgador não confina o julgamento da questão controvertida ao pedido formulado pelo autor ou ao pedido reconvencional deduzido pelo réu e conhece, fora dos casos em que tal lhe é permitido “ex officio”, questão não submetida à sua apreciação. 
Para que não se verifique tal vício terá de existir uma correspondência entre a pronúncia e a pretensão, isto é, a sentença não pode decidir para além do que está ínsito no pedido, nos termos formulados pelo demandante. Este princípio é válido quer para o conhecimento excessivo em termos quantitativos, quer por condenação em diverso objecto - excesso qualitativo – cfr. Ac. do STJ de 28.09.2006, dgsi.pt, p.06A2464.  
Por outro lado e como é consabido e constituem doutrina e jurisprudência pacíficas, não se devem confundir «questões» a decidir, com considerações, argumentos, motivos, razões ou juízos de valor produzidos pelas partes.
A estes não tem o tribunal que dar resposta especificada ou individualizada, mas apenas às pretensões formuladas e aos elementos inerentes ao pedido e à causa de pedir –cfr. Rodrigues Bastos, in Notas ao CPC, 2005, p.228; Antunes Varela in RLJ, 122º,112 e, entre outros, Acs. do STJ de 24.02.99, BMJ, 484º,371 e de 19.02.04, dgsi.pt.
5.1.3.
O caso vertente.
O Sr. Juiz com base nos factos apurados e supra expressos, fundamentou de jure a decisão, nos seguintes termos:
«…Naturalmente que só o negócio cuja celebração advenha (exclusivamente ou não) da actuação do mediador relevará, para este efeito. A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro.” 
Portanto, só se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato, a remuneração é devida…
Ora, da factualidade dada como demonstrada resultou que a A. angariou o cliente, tendo sido outorgado, por sua intervenção, contrato-promessa entre este e o R. 
Mais resultou demonstrado que foi agendada a realizada da escritura, que não se concretizou por falta de documentos, apesar da A. ter dito o contrário. 
E ficou demonstrado que o R. denunciou o contrato e, depois, o negócio veio a ser concretizado com aquele cliente angariado pela A…
O comprador do prédio do R. foi o interessado encontrado em consequência da actividade contratada e desenvolvida pela A; esse interessado outorgou contrato-promessa de compra e venda; apesar de não se ter realizado a escritura agendada para o dia 22.08.2006, a pessoa angariada pela A. continuou interessada na compra do prédio e daí a denuncia efectuada pelo R. e posterior realização da escritura de compra e venda.
Neste enquadramento, não vemos como não reconduzir as negociações entre o R. e o interessado angariado pela A. e o próprio negócio entre ambos outorgado à actividade de mediação desenvolvida por aquela, não podendo legitimamente afirmar-se que esse negócio se finalizou sem tal contribuição, o que basta, em nosso entender, para lhe ser devida a respectiva retribuição…
O objecto do contrato de mediação em causa nos autos era a angariação de cliente para a aquisição de imóvel dos réus, estando perfeito o contrato de mediação com a celebração do contrato. A A. cumpriu todas as suas obrigações contratuais e o dito contrato apenas não se celebrou, por intervenção definitiva da A., por exclusiva responsabilidade do R., que denunciou o contrato previamente, o que determina que a A. mantenha direito à remuneração acordada. 
Entendimento contrário seria premiar a actuação do R. e do comprador. Com efeito, considerar-se que com a denúncia do contrato desoneraria qualquer responsabilidade para com a A., quando foi esta que angariou o comprador, desembocaria numa solução de quase abuso de direito. Seria a solução encontrada pelas pessoas em beneficiarem da actuação das imobiliárias, ao abrigo de contratos de imediação imobiliária, logrando obter comprador, mas depois, denunciando tempestivamente, celebrarem elas próprias o contrato, imiscuindo-se, desse modo, do pagamento de qualquer comissão…»

Analisado este discurso argumentativo e fazendo a sua analise em conjugação e concatenação com o acervo factual apurado bem como com a decisão proferida, facilmente se conclui que inexistem os vícios apontados pela recorrente.
Na verdade e no que concerne ao primeiro, verifica-se inexistir qualquer erro ou vício lógico ou silogístico entre os fundamentos e a decisão, antes pelo contrário: o julgador entendeu que os factos apurados se subsumiam nas normas que invocou, rectius atinentes ao contrato de mediação e, pela interpretação que operou de tais factos e normas, lógica e consequentemente, concluiu pela responsabilização do réu, condenando-o no pedido.
E no que tange ao segundo, inexiste omissão de pronúncia já que à única e essencial questão que se levanta nestes autos – saber se o réu, deve ou não (e, naquele caso, em que medida) indemnizar a autora – o tribunal emitiu decisão final expressa e inequívoca, concluindo no sentido afirmativo.
Perspectiva diferente é saber se tal pronúncia é a mais curial e consentânea com os factos provados, os dispositivos – legais e contratuais – pertinentes e a melhor interpretação que de tais factos e normas deve ser feita.
Ou seja, o cerne do problema não se prende com a nulidade da sentença mas sim com o (de)mérito do decidido, isto é, com a sua (i)legalidade.
E disto, aliás, as alegações do recorrente são paradigma, pois que, em última analise essencial, ela pugna no sentido de que os factos provados não são bastantes, em função das regras aplicáveis, para permitir um juízo de condenação, antes pelo contrário devendo ser absolvido.
Não integrando -ela sim – a sua posição nas normas e institutos adequados, descentrando e desfocando a questão que se vislumbra singela, a saber: é, ou não, a decisão ilegal, por se ter fundado numa errada subsunção dos factos.
É o que infra se analisará, pois que a substância do recurso neste sentido aponta e o tribunal não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – artº 664º do CPC.

5.2.
Segunda questão.
5.2.1.
Quanto ao contrato de mediação imobiliária estatui o DL. 211/2004 de 20 de Agosto.
Para aferir da natureza, amplitude e efeitos dos direitos dos respectivos outorgantes importa atentar nalguns dos seus normativos, a saber:
Artº 2º
Nº1
«A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.»
Nº3
«As empresas podem ainda prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários á concretização dos negócios objecto do contrato…»
Nº4
«Para efeitos do disposto no presente artigo considera-se:
a) «Interessado» o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro tenha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação»
Artº 18º
Nº1
«A remuneração só é devida coma conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.»

Da análise concatenada destas disposições e conforme constitui doutrina e jurisprudência dominantes, há que concluir o seguinte.
O contrato de mediação imobiliária é um contrato de prestação de serviços.
Logo, na óptica do mediador, a sua obrigação consubstancia-se em proporcionar ao comitente um certo resultado da sua actividade – artº1154º do CC -  a qual, neste contrato, se traduz, essencialmente, na prática, por conta própria, de actos materiais.
Característica esta que o distingue do contrato de mandato o qual implica a prática, por conta de outrem, de actos jurídicos.
Tal resultado é a obtenção ou concretização de um negócio atinente a um determinado bem imóvel. 
E só no momento da concretização desse negócio com a entidade terceira por ele angariada é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação.
Tanto assim que, por via de regra – salvo os dois casos excepcionais: regime de exclusividade e celebração de contrato promessa, consagrados no nº2 do artº 18º - apenas neste momento lhe assiste jus á remuneração contratada.
Sendo-lhe, outrossim por via de regra, expressamente vedado receber quaisquer quantias a tal título ou de adiantamento por conta da mesma – nº4 do artº18º. 
Pode-se, assim, afirmar que o direito à retribuição está sujeito a condição suspensiva: a celebração do negócio.
E, tal como se diz na sentença, tal remuneração apenas é devida, se se verificar uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato.
Se, não obstante todo o seu empenho e actividade na angariação de interessado e o êxito dessa diligência, o negócio não vier a concluir-se, não há lugar a remuneração - cfr. Menezes Cordeiro, Do Contrato de Mediação in “O Direito”, Ano 139º, 2007, III, págs.516 a 554; Lacerda Barata, in Contrato de Mediação, em Estudos do Instituto do Direito do Consumo, I, 203; Ac. da Relação do Porto de 23.09.2008, dgsi.pt, p.0824116 e Acs. do STJ de 15-11-2007, p.07B3569,  03-04-2008, p.07B4498 e de28-04-2009, p. 29/09.3YFLSB.
Na verdade este contrato, envolve para os respectivos outorgantes, algum risco ou álea negocial.
Pelo que, inexistindo tal nexo tal é uma fatalidade com que as empresas de mediação, que são comerciantes, que exercem uma actividade comercial numa economia de mercado, têm de viver, e é nesse pressuposto que a desempenham, sendo que as percentagens cobradas sobre o valor das vendas que ajudam a concretizar têm já em conta o risco ou álea.
Importa ainda ter presente que, em termos processuais, incumbe à mediadora, se impetra nos autos a remuneração a que se acha com direito, a prova dos elementos constitutivos deste o que, in casu, passa pela existência daquela relação de causalidade.
Enfim, obviamente que tudo quanto, em resumo, se acabou de expender apenas releva se nos encontrarmos perante um contrato de mediação validamente celebrado, em vigor e na produção de todos os sues possíveis efeitos.
Efectivamente, inexistindo ou sendo nulo o contrato de mediação imobiliária, não há lugar a qualquer pagamento à mediadora pois que o nexo de causalidade só tem de colocar-se perante um contrato ainda válido ou subsistente – cfr. Acs. do STJ de 19-01-2004, dgsi.pt., p.03A4092  e de 03-04-2008 supra citado.

5.2.2.
In casu.
5.2.2.1.
Ab initio há que dizer que se vislumbra muito duvidoso – inclinando-nos para a hipótese negativa - que exista nexo de causalidade adequada entre a inicial actuação de angariação da autora e a celebração do contrato definitivo de compra e venda.
É que, como se viu, impendia sobre a demandante a prova de tal nexo.
O estabelecimento do mesmo passaria pela prova de que o comprador nunca se desinteressou do contrato.
E que tudo não passou de uma manobra de má fé entre ele e o vendedor gizada para que, cada um a seu modo, pudessem obter benefícios acrescidos á custa da comissão da autora.
Mas, bem vistas as coisas, rectius os factos apurados, tal prova não foi feita.
E nem podendo tal conclusão ser retirada, como o Sr. Juiz o fez, por o réu não ter provado que o angariado pela demandante perdeu o interesse no negócio.
Em primeiro lugar porque, como se viu, atento o modo como as partes delinearam o objecto da acção e as regras da distribuição do onus probandi, a prova de tal facto por banda do réu nem sequer era necessária, antes se impondo a prova do seu contrário pela autora.
Em segundo lugar porque, como é consabido, da não prova de um facto não se pode concluir pela verificação do facto seu contrário.
Destarte, a não prova de tal facto mais não clama do que a perfeita inocuidade do mesmo para a boa decisão da causa.
Aliás mesmo que se provasse o desinteresse do angariado, tal, sem mais, e sem que tal desinteresse fosse sustentado em factos concretos alicerçantes, consubstanciadores e densificantes, seria irrelevante.
Pois que constituiria uma mera declaração de vontade que, mais tarde, seria contrariada pela outorga do contrato com conteúdo igual ou pelo menos idêntico ao anteriormente anuído.
E que, aqui sim, indiciaria uma manobra dolosa do comitente, em conluio com o angariado, para se escapulir ao pagamento da remuneração.
5.2.2.2.
Mas mesmo que assim não fosse ou não se entenda, a questão, tal como esgrime o insurgente, tem de ser perspectivada e dilucidada a montante da questão do nexo de causalidade.
Ou seja em sede de (in)existência (in)validade e (in)eficácia do contrato.
Pois que, como se viu, os direitos das partes do contrato de mediação imobiliária têm como conditio sine qua non a existência do mesmo.
Ora é meridianamente evidente que, no caso vertente, falece desde logo este requisito.
Vejamos
Como bem expende o SR. Juiz a quo, «o contrato de mediação imobiliária é, por definição, um contrato oneroso, encontrando-se, obrigatoriamente, sujeito a prazo -  artº 19º, nº 2, al. c) e nº 3, do D.L. nº 211/04. 
Encontrando-se o contrato de mediação imobiliária obrigatoriamente sujeito a prazo, dispõem as partes da faculdade de, nesse ponto, fixarem livremente o conteúdo do contrato, em conformidade com o disposto no artº 405º do C. Civil, estipulando, contudo, a lei prazo supletivo. 
No tocante ao respectivo prazo de validade, acordaram o A. e o R. que o contrato celebrado seria válido pelo prazo de 6 (seis) meses, renovável por iguais períodos, se nenhuma das partes o denunciasse, por escrito, com a antecedência de 10 dias. 
A denúncia constitui um modo de extinção de relações obrigacionais complexas que opera através de uma declaração receptícia unilateral pela qual um dos contraentes comunica ao outro que deseja por termo a certo contrato». (sublinhado nosso)
Está certo este discurso argumentativo.
Que já não tanto as conclusões que dele (não) foram retiradas, como infra se verá.
Efectivamente a denúncia é uma figura privativa dos contratos de prestações duradouras, que se renovam, por vontade real ou presumida das partes ou por determinação da lei ou que foram celebrados por tempo indefinido.
Por via de regra – de que o presente caso não constitui excepção – a denúncia traduz o exercício de um poder discricionário do seu autor – cfr. vg., artº1054º do CC.
E tal como a resolução e a revogação, a denúncia extingue a relação obrigacional complexa derivada do contrato cuja renovação ou continuação ela impede, ainda que apenas opere os seus efeitos para o futuro – cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 2ª ed. p.242.
Nesta conformidade verifica-se que o réu denunciou o contrato validamente, pois que nem sequer tinha de invocar qualquer motivo – maxime violação do mesmo por parte da mediadora – para o efeito e o fez pelo modo e no prazo consensualizados pelos outorgantes.
Mostrando-se, assim, menos curiais, porque desconformes aos factos provados e à lei aplicável na interpretação que temos por melhor e que supra se tentou sinteticamente expor, as afirmações feitas na sentença que: 
«…a pessoa angariada pela A. continuou interessada na compra do prédio e daí a denuncia efectuada pelo R. e posterior realização da escritura de compra e venda».
E que:
«A A. cumpriu todas as suas obrigações contratuais e o dito contrato apenas não se celebrou, por intervenção definitiva da A., por exclusiva responsabilidade do R., que denunciou o contrato previamente, o que determina que a A. mantenha direito à remuneração acordada.»
Na verdade o réu mais não fez do que exercer um seu direito, quasi potestativo, conferido pela lei e pelo próprio contrato.
Sendo insustentável, perante os factos apurados, a conclusão do Sr. juiz que apenas o fez para poder celebrar outro contrato sem pagar a remuneração à mediadora.
Antes pelo contrario – e ainda que tal não fosse necessário – pois que se provaram factos que mais força deram ao direito de denuncia do contrato por parte do comitente.
Pois que a aprazada escritura definitiva não se realizou por facto imputável à mediadora, qual seja, por falta de todos os documentos, apesar de a A. ter sempre afirmado que se encontravam reunidos os documentos necessários.
O que não custa acreditar, tal como ele expende, que se tenha sentido frustrado e com quebra de confiança na mediadora, factos que, naturalmente, encerram, objectivamente, dignidade para fundamentarem, ou, pelo menos, reforçarem, a sua vontade de denunciar o contrato.
Ou seja, se a autora tivesse actuado diligentemente na obtenção da documentação, como lhe competia, a escritura definitiva tinha sido outorgada na vigência do contrato, teria recebido a sua remuneração, e  o caso ficaria arrumado. 
Porque actuou negligentemente e tendo a escritura definitiva já sido outorgada após a extinção do contrato, a ex-mediadora apenas podia adquirir o direito à remuneração se provasse que a falta de finalização do negócio no prazo de vigência do contrato se deveu a má fé dos outros interessados que, intencionalmente, a protelaram, com a intenção de se furtarem ao pagamento das comissões acordadas com a autora – cfr. Ac. da Relação do Porto de 19-02-2009, dgsi.pt, p.0837768.
Ora nem tal dimana com segurança bastante dos factos provados, nem, inclusive, foi alegado pela autora a qual alicerça o seu pedido apenas com base no contrato, o qual, porém, à data do negócio que lhe atribuiria o direito à remuneração, já não existia..
Procede, pois, neste particular conspecto atinente ao fundo da questão, a pretensão do recorrente.
5.3.
Sumariando.
1. O contrato de mediação imobiliária é um contrato de prestação de serviços e, como tal, não apenas de meios mas também de resultado – artº 1154º do CC - qual seja, a realização do negócio consensualizado pelo terceiro angariado.
2. O direito á remuneração da mediadora apenas existe se esta provar que o negócio se concretizou com o angariado numa relação de causalidade adequada, o que deve verificar-se apenas durante o período de vigência do contrato, salvo – e mesmo que o contrato tenha sido posteriormente feito com o mesmo angariado - se ela provar que o comitente impediu tal concretização neste período para se eximir ao pagamento da comissão.

6.
Deliberação.
Termos em que se acorda conceder provimento ao recurso e, consequentemente, na revogação da sentença, absolver o réu do pedido. 

Custas pela recorrida.

Porto, 2009.07.15.
Carlos António Paula Moreira
Maria da Graça Pereira Marques Mira
Mário António Mendes Serrano

Processo nº2187/07.2TBVLR.P1 ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO 1. B……………….., Ldª, instaurou contra C………………. processo especial de injunção. Pediu: A condenação do requerido no pagamento da quantia de € 5.000,00, referente ao preço de bens/serviços fornecidos - €4.132,24, acrescida de IVA, à taxa legal de 21%-, acrescida de € 200,00, a título de juros de mora vencidos, calculados à taxa anual de 4,00%, entre 25.10.2006 e a data de entrada da providência, €96,00, a título de taxa de justiça, e €60,00, referente a despesas administrativas. Alegou: Celebrou com o R. um contrato de mediação imobiliária referente ao prédio urbano, destinado a habitação. Foi entre ambos acordado o pagamento pelo R. de uma remuneração correspondente à quantia de €4.132,24, acrescida de IVA, à taxa legal de 21%, a pagar aquando da escritura ou da conclusão do negócio. Angariou um comprador, tendo sido outorgado, aos 21.04.2006, o respectivo contrato-promessa. Em 25.10.2006, o R. outorgou com o comprador que angariou o contrato de compra e venda, nunca tendo pago a quantia devida. O R. deduziu oposição. Disse que resolveu o contrato de imediação imobiliária porque a requerente mudou de instalações sem o informar. Que não obstante ter sido outorgado contrato promessa em 21.04.2006, não foi celebrada a escritura definitiva marcada para 22.08.2006 porque a requerente não actuou com diligência para o efeito e o promitente comprador perdeu o interesse no negócio, deixando tal contrato de ser válido e eficaz. Tendo o negócio sido concretizado, em moldes diferentes, porque ele, através de diligências próprias e autónomas, conseguiu que aquele reconsiderasse na sua posição. 2. Prosseguiu o processo os seus legais termos, tendo, a final, sido proferida sentença que: a) Condenou o R. a pagar à autora a quantia de €5.000,00 [correspondente à remuneração de €4.132,24, mais IVA, à taxa legal de 21%], acrescida da quantia de €200,00, a título de juros de mora vencidos, à taxa anual de 4%. b) Absolveu-o do demais peticionado. 3. Inconformado recorreu o réu. Rematando as suas alegações com as seguintes conclusões: 1 - Está inconformado o Recorrente. 2 - Na verdade, após uma leitura, aligeirada até, diga-se, da sentença proferida pelo Tribunal a quo, resulta que a motivação e matéria de facto dada como provada e não provada se encontra em manifesta contradição. 3 - Com efeito, a matéria de facto dada como provada e que consta da aludida sentença, não poderia, salvo devido respeito, levar a uma decisão de condenação. 4 - Ora, resulta do supra exposto, e atenta a matéria fáctica supra dada como provada, que o R./Recorrente denunciou/resolveu o contrato de mediação imobiliária; 5 – Resulta ainda, que o R./Recorrente celebrou novo contrato promessa de compra e venda com novas condições e cláusulas, e que na sequência desse novo contrato promessa que foi celebrado a escritura pública de compra e venda e sem qualquer intervenção da A./Recorrida. 6 - Na verdade, atenta a matéria fáctica dada como provada, não se concede que possa resultar como não provado que o comprador não tinha perdido o interesse no negócio!! 7 - Com efeito, e como consta da sentença em crise, “D……………. confirmou, de forma imparcial e objectiva, que o comprador lhe terá dito que tinha desistido do negócio, face aos elementos que entretanto lhe exigiam”, ora considerando aquele Tribunal que o comprador afirmou peremptoriamente que tinha desistido do negócio, como pode o mesmo Tribunal entender que aquele mesmo comprador, e isto de acordo com o ponto ii da matéria de facto dada como não provada que “Em consequência dos factos aludidos em 13. E……………. tenha desistido da compra do prédio referenciado em 1. 8 - Com efeito, e mais uma vez com pleno apoio na sentença proferida, considerou o Tribunal que, de acordo com o depoimento de E……………., “o valor final da compra corresponde ao inicialmente contratado com a intervenção da A.”, 9 - Sucede que, o novo contrato promessa realizado entre o Recorrente e aquele comprador foi celebrado pelo valor de € 77.500,00, com obras assumidas por aquele no valor de € 7.500,00, 10 - Ora, salvo o devido respeito por entendimento diverso, é modesto entender do Recorrente que não pode de modo algum, ser considerado que o valor da compra corresponde ao inicialmente contratado com a A./Recorrida, pois, considerando: o valor de € 7.500,00 das obras levadas a cabo pelo R./Recorrente; aquele cheque inicial de € 250,00, que terá sido descontado; e o facto do novo contrato promessa ter sido celebrado pelo valor de € 77.500,00, e não € 77.250,00, que seria o valor sobrante atento os € 250,00 já entregues, cfr. ponto 7 da sentença; 11 - Pelo que é modesto entender do Recorrente que nunca poderia aquele Tribunal ter dado como provado que o valor da compra corresponderia ao valor inicialmente contratado, com a intervenção da A. 12 - Ora, no presente caso, a não realização da escritura de compra e venda agendada para o dia 22.08.2006, foi decisiva, e em certa medida houve “culpa” da A. na sua não efectivação, na medida em que, e como consta da sentença proferida, “ não se concretizou por falta de documentos, apesar da A. ter sempre afirmado que se encontravam reunidos os documentos necessários.”, e nessa sequência o depoimento de “D…………. confirmou, de forma imparcial e objectiva, que o comprador lhe terá dito que tinha desistido do negócio, face aos elementos que entretanto lhe exigiam” e ainda nessa continuidade, o comprador “ aproveitou para fazer exigências e daí o R. ter denunciado o contrato” de mediação imobiliária. 13 - Ora, entende o Recorrente, no seu modesto entendimento, que a não celebração da escritura naquela data, 22.08.2006, como primeiramente agendado, por ausência de documentos, quando a A./Recorrida, assegurava estarem reunidos todos os elementos necessários à boa realização do negócio, provoca uma quebra na relação de confiança legítima, 14 - Pelo que seria natural, e de bom senso até, operar a denúncia do contrato de mediação, como efectivamente operou, 15 - E ainda, perfeitamente compreensível, que o comprador perdesse o interesse no negócio, e nesse seguimento, sabendo que o R./Recorrente, precisava vender, aquele por sua vez, se tenha aproveitado dessa circunstância para fazer novo contrato, sob novas condições e com um novo preço, contrariamente ao entendido e decidido pelo Tribunal a quo. 16 - Ora, no caso em apreço, o R. denunciou o contrato com a A., por carta registada de 08.09.2006, em virtude da não celebração daquela escritura em Agosto de 2006, e as consequências daí advindas e supra explanadas, novo contrato promessa, novas condições, novas cláusulas e novo preço. 17 - Certo é que a denúncia do contrato foi legítima e tempestiva, e salvo devido respeito por entendimento diverso, completamente desconsiderada pelo Tribunal a quo. 18 - Efectivamente, e atendendo à não realização da escritura pública agendada para 22.08.2006, por facto não imputável ao R./Recorrente, houve, necessáriamente, uma quebra da relação de confiança entre as partes, que motivou aquela denúncia e a celebração do novo contrato promessa, e finalmente da escritura pública de compra e venda em 25.10.2006, sem intervenção da A./Recorrida. 19 - Certo é que, e entendendo-se por contrato de mediação aquele o contrato pelo qual uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição. 20 - Essa actividade assenta também, no princípio da boa fé contratual que aponta no sentido de que a confiança que constitui a base imprescindível de todas as relações humanas não deve ser frustrada, como foi no caso dos autos. 21 - E a verdade é que, o R./Recorrente perdeu a confiança que depositara na A./Recorrida e denunciou o contrato de mediação imobiliária, faculdade que lhe assistia, e que foi ignorada pelo Tribunal a quo. 22 - Ora, crê o Recorrente que a denúncia do contrato feita é válida e devia ter produzido os seus efeitos, sendo a causa da interrupção do nexo de causalidade entre a actividade da Recorrida e do Recorrente. 23 - Na verdade, o nexo causal só tem de colocar-se perante um contrato ainda válido e subsistente, o que não se verificava nos presentes autos. 24 - Ora o negócio feito entre o Recorrente e o comprador coloca-nos perante um novo negócio, o Tribunal a quo deu, tal factualidade como provada, cfr. ponto 14 da sentença aqui em crise, porquanto não há interferência da mediadora/Recorrida, 25 - Na verdade, a não realização da escritura pública em Agosto de 2006, frustrou-se por ausência de elementos como decidido pelo Tribunal a quo, e não foi o Recorrente que intencionalmente provocou por qualquer forma ou meio a situação de frustração do negócio a que o contrato de mediação dizia respeito. 26 - Certo é que, só se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do negócio, a renumeração é devida, 27 - Com efeito, a renumeração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado com a mediação, para o que, e em nada a Recorrida contribuiu. 28 - Pelas expostas razões, entende o Recorrente que, na parte supra alegada, os fundamentos dos pontos de facto impugnados encontram-se em oposição com a decisão, porquanto facultaria outra em sentido diverso, e em consequência a Recorrida, não tem direito a qualquer comissão por inexistência de fundamento. 29 - A douta sentença, salvo devido respeito, viola directa e indirectamente o disposto, entre outros, nos artigos 668º nº1 c), e d) do C.P.C., entre outros, do C. Civil, e seus basilares princípios. 30 - Assim, salvo devido respeito, entende o Recorrente que a Douta Sentença ora em crise, padece de erro notório na apreciação das provas, como se comprova com os depoimentos atrás indicados em que nos fundamentamos, bem como no supra mais alegado. 4. Sendo que - por via de regra: artºs 684º e 690º do CPC e de que o presente caso não constitui excepção - o teor das conclusões define o objecto do recurso, as questões essenciais decidendas são as seguintes: 1ª Nulidade da sentença nos termos do artº668º nº1 c), e d) do C.P.C. 2ª Absolvição do réu por ter denunciado/resolvido o contrato de mediação imobiliária, celebrado novo contrato promessa e nova escritura de compra e venda com novas condições e cláusulas e sem qualquer intervenção da A. 5. Apreciando. 5.1. Primeira questão. 5.1.1. Liminarmente há que dizer que o recorrente parece querer por em crise a factualidade dada como provada e não provada. Não o faz, porém, com respeito pelo preceituado no disposto no artº 690º-Ado do CPC. Nem o poderia fazer. Na verdade os depoimentos das testemunhas inquiridas não foram gravados pelo que falham a este tribunal ad quem elementos essenciais para poder apreciar da bondade da apreciação deste essencial meio probatório. Consequentemente os factos a considerar na decisão são apenas e só os apurados na 1ª instancia, a saber: 1. Do escrito particular datado de 5.04.2006, denominado “Contrato de Mediação Imobiliária”, celebrado entre a A., na qualidade de mediador imobiliário, e o R. consta nomeadamente que a primeira se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do prédio urbano, destinado a habitação, sendo constituído por 3 pisos, com uma área coberta de 48,00m2 e uma área descoberta de 0,00m2, sito no …………, ……, na freguesia de ……, Concelho de Chaves, inscrito na matriz predial urbana com o artigo nº 354, da freguesia de Bustelo. 2. Neste escrito, sob a cláusula 4, consta que o R. contrata a A. em regime de não exclusividade. 3. Do mesmo escrito, sob a cláusula 5, é estabelecida uma remuneração correspondente à quantia de €4.132,24, acrescida de IVA, à taxa legal de 21%, a pagar aquando da escritura ou da conclusão do negócio. 4. Consta ainda do escrito, sob a cláusula 8, que o contrato é válido pelo prazo de seis meses, renovável por igual período, se nenhuma das partes o denunciar, por carta registada com aviso de recepção, com dez dias de antecedência. 5. No escrito, sob as cláusulas 6 e 9, consta que o R. se obriga a obter e a disponibilizar a documentação necessária à concretização da venda, colaborando na entrega de todos os elementos, no prazo de oito dias a contar da assinatura do escrito - tudo conforme documento constante de fls. 4 e 5 dos autos. 6. No âmbito do escrito aludido em 1., a A. apresentou ao R., como possível comprador, E……………….. 7. Com a intervenção da A., por escrito, denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de 21.04.2006, C……………… e F…………….., na qualidade de primeiros outorgantes, por um lado, e E……………… e G………………, na qualidade de segundos outorgantes, por outro lado, declararam os primeiros prometer vender e os segundos prometer comprar, pelo preço de €77.500,00, do qual foi entregue, no acto, a quantia de €250,00, por meio de cheque, como sinal de pagamento, sendo o restante valor de €77.250,00 a liquidar no acto de escritura definitiva, o prédio referido em 1. -conforme documentos constantes de fls. 6 a 8 dos autos. 8. Por escritura pública, lavrada aos 25.10.2006, no Cartório Notarial de Chaves, C……………… e F…………., na qualidade de primeiros outorgantes, por um lado, E…………….. e G……………., na qualidade de segundos outorgantes, e H………………, intervindo em representação do Banco I……………., S.A., na qualidade de terceiro outorgante, declararam, para além do mais, os primeiros vender aos segundos, pelo preço de €77.500,00, o prédio aludido em 1. -conforme documento constante de fls. 9 a 15 dos autos. 9. Apesar de interpelado, o R. nunca procedeu ao pagamento da quantia aludida em 3. 10. Em 8.09.2006, o R. fez seguir carta registada para a A., com o seguinte teor: “De acordo com o contrato de mediação imobiliária celebrado, ficaram V. Exas. com a obrigação de: “Diligenciar no sentido de conseguir interessado na COMPRA, pelo preço de €80.000,00, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos, relativamente ao imóvel anunciado no referido contrato. Sucede que, passados que são cinco meses sobre a data da celebração do contrato supra indicado, e pese embora os diversos contactos mantidos com essa agência, V. Exas. não conseguiram interessado que concretizasse o negócio pretendido (interessado na compra). Mais, V. Exas. deslocaram-se para o que presumo ser a sede social da empresa, abandonando a loja sita em Chaves sem prestar qualquer tipo de esclarecimento, (aviso na porta pelo menos), não deixaram qualquer tipo de contacto/representante, este comportamento, também não facilitará certamente a obrigação assumida por V. Exas.. Atento o exposto, venho pela presente denunciar o contrato supra referido nos termos e para os efeitos previstos na cláusula 8ª do mesmo, pretendendo, desta forma obstar à renovação automática. Assim, julgo ter cumprido para com V. Exas. Todas as obrigações previstas no contrato de acordo com o clausulado. (…)”. 11. A A. recebeu a carta aos 14.09.2006 – tudo conforme documentos constantes de fls. 33, 34, 68, 69 dos autos. 12. Em consequência do escrito aludido em 7. foi agendada para o dia 22.08.2006, a celebração da escritura do contrato prometido, no Cartório Notarial de J……………….., em Vila Real. 13. A celebração do contrato prometido referenciado em 12. deixou de se realizar por falta de todos os documentos, apesar de a A. ter sempre afirmado que se encontravam reunidos os documentos necessários. 14. Por escrito, denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de 05.09.2006, C…………., na qualidade de primeiro outorgante, por um lado, e E…………….., na qualidade de segundo outorgante, por outro lado, declarou o primeiro prometer vender e o segundo prometer comprar, pelo preço de €77.500,00, a liquidar no acto de escritura definitiva, o prédio aludido em a), com as seguintes condições: “a)-entregue com a alteração da localização da cozinha, do lado norte para sul, com nova instalação de electricidade, aplicação de mosaicos e azulejos, novas ventilações, canos, água, gás e esgotos em perfeito e pleno funcionamento; b) obriga-se ainda a reunir toda a documentação necessária à realização da escritura que deverá ter lugar no prazo de dois meses, designadamente, licença de utilização, projecto, licença de construção, entre outros; c) livre de quaisquer ónus, hipotecas ou quaisquer outros encargos e/ou responsabilidades”-conforme documento constante de fls. 70-73 dos autos. 15. O prédio mencionado em 1. é composto por casa de habitação de rés-do-chão e 2º andares, confronta de norte com Forno Público, de sul e de nascente com caminho público, de poente com …………., encontra-se inscrito, desde 1974, na matriz predial urbana da freguesia de Bustelo sob o artigo 354-conforme certidão constante de fls. 81 dos autos. 5.1.2. Clama o recorrente pela nulidade da sentença ao abrigo do disposto no artº 668º nº1 als.c) e d) do CPC Vejamos. 5.1.2.1. Da oposição dos fundamentos com a decisão. A oposição dos fundamentos com a decisão reconduz-se a um vício lógico no raciocínio do julgador, em que as premissas de facto e de direito apontam num sentido e a decisão segue caminho oposto, ou, pelo menos, direcção diferente. Distinguindo-se das situações em que tal disparidade advém de mero erro material, pois, neste caso, a oposição não é substancial mas apenas aparente, dando apenas direito à rectificação. Enquanto que no caso invocado e que ora nos ocupa a invocada contradição, a existir, é autentica e real - pois que o juiz escreveu o que queria escrever -, e que, verificando-se, acarreta um vício de conteúdo da sentença que implica a sua nulidade – cfr. Alberto dos Reis, Anotado, 1981, 5º, 141, Castro Mendes, Direito Processual Civil, ed. AAFDL, 1978, 3º, 302 e Abílio Neto, Breves Notas ao CPC, 2005, 195. 5.1.2.2. Da omissão ou excesso de pronúncia. Este segmento normativo ínsito na al.d) do artº 668º do CPC conexiona-se com o estatuído nos arts. 156º e 660º do mesmo diploma. Ou seja, com o dever do juiz administrar a justiça proferindo despachos ou sentenças sobre as matérias pendentes – artº 156º. E com a necessidade de o juiz dever conhecer das questões processuais que possam determinar a absolvição da instância, segundo a ordem imposta pela sua precedência lógica e de resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras –artº660º. E só estas questões, que não mais, salvo se de conhecimento oficioso, sendo que, assim não for, há decisão “ultra petitum”. Esta sobrevém sempre que o julgador não confina o julgamento da questão controvertida ao pedido formulado pelo autor ou ao pedido reconvencional deduzido pelo réu e conhece, fora dos casos em que tal lhe é permitido “ex officio”, questão não submetida à sua apreciação. Para que não se verifique tal vício terá de existir uma correspondência entre a pronúncia e a pretensão, isto é, a sentença não pode decidir para além do que está ínsito no pedido, nos termos formulados pelo demandante. Este princípio é válido quer para o conhecimento excessivo em termos quantitativos, quer por condenação em diverso objecto - excesso qualitativo – cfr. Ac. do STJ de 28.09.2006, dgsi.pt, p.06A2464. Por outro lado e como é consabido e constituem doutrina e jurisprudência pacíficas, não se devem confundir «questões» a decidir, com considerações, argumentos, motivos, razões ou juízos de valor produzidos pelas partes. A estes não tem o tribunal que dar resposta especificada ou individualizada, mas apenas às pretensões formuladas e aos elementos inerentes ao pedido e à causa de pedir –cfr. Rodrigues Bastos, in Notas ao CPC, 2005, p.228; Antunes Varela in RLJ, 122º,112 e, entre outros, Acs. do STJ de 24.02.99, BMJ, 484º,371 e de 19.02.04, dgsi.pt. 5.1.3. O caso vertente. O Sr. Juiz com base nos factos apurados e supra expressos, fundamentou de jure a decisão, nos seguintes termos: «…Naturalmente que só o negócio cuja celebração advenha (exclusivamente ou não) da actuação do mediador relevará, para este efeito. A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro.” Portanto, só se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato, a remuneração é devida… Ora, da factualidade dada como demonstrada resultou que a A. angariou o cliente, tendo sido outorgado, por sua intervenção, contrato-promessa entre este e o R. Mais resultou demonstrado que foi agendada a realizada da escritura, que não se concretizou por falta de documentos, apesar da A. ter dito o contrário. E ficou demonstrado que o R. denunciou o contrato e, depois, o negócio veio a ser concretizado com aquele cliente angariado pela A… O comprador do prédio do R. foi o interessado encontrado em consequência da actividade contratada e desenvolvida pela A; esse interessado outorgou contrato-promessa de compra e venda; apesar de não se ter realizado a escritura agendada para o dia 22.08.2006, a pessoa angariada pela A. continuou interessada na compra do prédio e daí a denuncia efectuada pelo R. e posterior realização da escritura de compra e venda. Neste enquadramento, não vemos como não reconduzir as negociações entre o R. e o interessado angariado pela A. e o próprio negócio entre ambos outorgado à actividade de mediação desenvolvida por aquela, não podendo legitimamente afirmar-se que esse negócio se finalizou sem tal contribuição, o que basta, em nosso entender, para lhe ser devida a respectiva retribuição… O objecto do contrato de mediação em causa nos autos era a angariação de cliente para a aquisição de imóvel dos réus, estando perfeito o contrato de mediação com a celebração do contrato. A A. cumpriu todas as suas obrigações contratuais e o dito contrato apenas não se celebrou, por intervenção definitiva da A., por exclusiva responsabilidade do R., que denunciou o contrato previamente, o que determina que a A. mantenha direito à remuneração acordada. Entendimento contrário seria premiar a actuação do R. e do comprador. Com efeito, considerar-se que com a denúncia do contrato desoneraria qualquer responsabilidade para com a A., quando foi esta que angariou o comprador, desembocaria numa solução de quase abuso de direito. Seria a solução encontrada pelas pessoas em beneficiarem da actuação das imobiliárias, ao abrigo de contratos de imediação imobiliária, logrando obter comprador, mas depois, denunciando tempestivamente, celebrarem elas próprias o contrato, imiscuindo-se, desse modo, do pagamento de qualquer comissão…» Analisado este discurso argumentativo e fazendo a sua analise em conjugação e concatenação com o acervo factual apurado bem como com a decisão proferida, facilmente se conclui que inexistem os vícios apontados pela recorrente. Na verdade e no que concerne ao primeiro, verifica-se inexistir qualquer erro ou vício lógico ou silogístico entre os fundamentos e a decisão, antes pelo contrário: o julgador entendeu que os factos apurados se subsumiam nas normas que invocou, rectius atinentes ao contrato de mediação e, pela interpretação que operou de tais factos e normas, lógica e consequentemente, concluiu pela responsabilização do réu, condenando-o no pedido. E no que tange ao segundo, inexiste omissão de pronúncia já que à única e essencial questão que se levanta nestes autos – saber se o réu, deve ou não (e, naquele caso, em que medida) indemnizar a autora – o tribunal emitiu decisão final expressa e inequívoca, concluindo no sentido afirmativo. Perspectiva diferente é saber se tal pronúncia é a mais curial e consentânea com os factos provados, os dispositivos – legais e contratuais – pertinentes e a melhor interpretação que de tais factos e normas deve ser feita. Ou seja, o cerne do problema não se prende com a nulidade da sentença mas sim com o (de)mérito do decidido, isto é, com a sua (i)legalidade. E disto, aliás, as alegações do recorrente são paradigma, pois que, em última analise essencial, ela pugna no sentido de que os factos provados não são bastantes, em função das regras aplicáveis, para permitir um juízo de condenação, antes pelo contrário devendo ser absolvido. Não integrando -ela sim – a sua posição nas normas e institutos adequados, descentrando e desfocando a questão que se vislumbra singela, a saber: é, ou não, a decisão ilegal, por se ter fundado numa errada subsunção dos factos. É o que infra se analisará, pois que a substância do recurso neste sentido aponta e o tribunal não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – artº 664º do CPC. 5.2. Segunda questão. 5.2.1. Quanto ao contrato de mediação imobiliária estatui o DL. 211/2004 de 20 de Agosto. Para aferir da natureza, amplitude e efeitos dos direitos dos respectivos outorgantes importa atentar nalguns dos seus normativos, a saber: Artº 2º Nº1 «A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.» Nº3 «As empresas podem ainda prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários á concretização dos negócios objecto do contrato…» Nº4 «Para efeitos do disposto no presente artigo considera-se: a) «Interessado» o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro tenha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação» Artº 18º Nº1 «A remuneração só é devida coma conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.» Da análise concatenada destas disposições e conforme constitui doutrina e jurisprudência dominantes, há que concluir o seguinte. O contrato de mediação imobiliária é um contrato de prestação de serviços. Logo, na óptica do mediador, a sua obrigação consubstancia-se em proporcionar ao comitente um certo resultado da sua actividade – artº1154º do CC - a qual, neste contrato, se traduz, essencialmente, na prática, por conta própria, de actos materiais. Característica esta que o distingue do contrato de mandato o qual implica a prática, por conta de outrem, de actos jurídicos. Tal resultado é a obtenção ou concretização de um negócio atinente a um determinado bem imóvel. E só no momento da concretização desse negócio com a entidade terceira por ele angariada é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação. Tanto assim que, por via de regra – salvo os dois casos excepcionais: regime de exclusividade e celebração de contrato promessa, consagrados no nº2 do artº 18º - apenas neste momento lhe assiste jus á remuneração contratada. Sendo-lhe, outrossim por via de regra, expressamente vedado receber quaisquer quantias a tal título ou de adiantamento por conta da mesma – nº4 do artº18º. Pode-se, assim, afirmar que o direito à retribuição está sujeito a condição suspensiva: a celebração do negócio. E, tal como se diz na sentença, tal remuneração apenas é devida, se se verificar uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato. Se, não obstante todo o seu empenho e actividade na angariação de interessado e o êxito dessa diligência, o negócio não vier a concluir-se, não há lugar a remuneração - cfr. Menezes Cordeiro, Do Contrato de Mediação in “O Direito”, Ano 139º, 2007, III, págs.516 a 554; Lacerda Barata, in Contrato de Mediação, em Estudos do Instituto do Direito do Consumo, I, 203; Ac. da Relação do Porto de 23.09.2008, dgsi.pt, p.0824116 e Acs. do STJ de 15-11-2007, p.07B3569, 03-04-2008, p.07B4498 e de28-04-2009, p. 29/09.3YFLSB. Na verdade este contrato, envolve para os respectivos outorgantes, algum risco ou álea negocial. Pelo que, inexistindo tal nexo tal é uma fatalidade com que as empresas de mediação, que são comerciantes, que exercem uma actividade comercial numa economia de mercado, têm de viver, e é nesse pressuposto que a desempenham, sendo que as percentagens cobradas sobre o valor das vendas que ajudam a concretizar têm já em conta o risco ou álea. Importa ainda ter presente que, em termos processuais, incumbe à mediadora, se impetra nos autos a remuneração a que se acha com direito, a prova dos elementos constitutivos deste o que, in casu, passa pela existência daquela relação de causalidade. Enfim, obviamente que tudo quanto, em resumo, se acabou de expender apenas releva se nos encontrarmos perante um contrato de mediação validamente celebrado, em vigor e na produção de todos os sues possíveis efeitos. Efectivamente, inexistindo ou sendo nulo o contrato de mediação imobiliária, não há lugar a qualquer pagamento à mediadora pois que o nexo de causalidade só tem de colocar-se perante um contrato ainda válido ou subsistente – cfr. Acs. do STJ de 19-01-2004, dgsi.pt., p.03A4092 e de 03-04-2008 supra citado. 5.2.2. In casu. 5.2.2.1. Ab initio há que dizer que se vislumbra muito duvidoso – inclinando-nos para a hipótese negativa - que exista nexo de causalidade adequada entre a inicial actuação de angariação da autora e a celebração do contrato definitivo de compra e venda. É que, como se viu, impendia sobre a demandante a prova de tal nexo. O estabelecimento do mesmo passaria pela prova de que o comprador nunca se desinteressou do contrato. E que tudo não passou de uma manobra de má fé entre ele e o vendedor gizada para que, cada um a seu modo, pudessem obter benefícios acrescidos á custa da comissão da autora. Mas, bem vistas as coisas, rectius os factos apurados, tal prova não foi feita. E nem podendo tal conclusão ser retirada, como o Sr. Juiz o fez, por o réu não ter provado que o angariado pela demandante perdeu o interesse no negócio. Em primeiro lugar porque, como se viu, atento o modo como as partes delinearam o objecto da acção e as regras da distribuição do onus probandi, a prova de tal facto por banda do réu nem sequer era necessária, antes se impondo a prova do seu contrário pela autora. Em segundo lugar porque, como é consabido, da não prova de um facto não se pode concluir pela verificação do facto seu contrário. Destarte, a não prova de tal facto mais não clama do que a perfeita inocuidade do mesmo para a boa decisão da causa. Aliás mesmo que se provasse o desinteresse do angariado, tal, sem mais, e sem que tal desinteresse fosse sustentado em factos concretos alicerçantes, consubstanciadores e densificantes, seria irrelevante. Pois que constituiria uma mera declaração de vontade que, mais tarde, seria contrariada pela outorga do contrato com conteúdo igual ou pelo menos idêntico ao anteriormente anuído. E que, aqui sim, indiciaria uma manobra dolosa do comitente, em conluio com o angariado, para se escapulir ao pagamento da remuneração. 5.2.2.2. Mas mesmo que assim não fosse ou não se entenda, a questão, tal como esgrime o insurgente, tem de ser perspectivada e dilucidada a montante da questão do nexo de causalidade. Ou seja em sede de (in)existência (in)validade e (in)eficácia do contrato. Pois que, como se viu, os direitos das partes do contrato de mediação imobiliária têm como conditio sine qua non a existência do mesmo. Ora é meridianamente evidente que, no caso vertente, falece desde logo este requisito. Vejamos Como bem expende o SR. Juiz a quo, «o contrato de mediação imobiliária é, por definição, um contrato oneroso, encontrando-se, obrigatoriamente, sujeito a prazo - artº 19º, nº 2, al. c) e nº 3, do D.L. nº 211/04. Encontrando-se o contrato de mediação imobiliária obrigatoriamente sujeito a prazo, dispõem as partes da faculdade de, nesse ponto, fixarem livremente o conteúdo do contrato, em conformidade com o disposto no artº 405º do C. Civil, estipulando, contudo, a lei prazo supletivo. No tocante ao respectivo prazo de validade, acordaram o A. e o R. que o contrato celebrado seria válido pelo prazo de 6 (seis) meses, renovável por iguais períodos, se nenhuma das partes o denunciasse, por escrito, com a antecedência de 10 dias. A denúncia constitui um modo de extinção de relações obrigacionais complexas que opera através de uma declaração receptícia unilateral pela qual um dos contraentes comunica ao outro que deseja por termo a certo contrato». (sublinhado nosso) Está certo este discurso argumentativo. Que já não tanto as conclusões que dele (não) foram retiradas, como infra se verá. Efectivamente a denúncia é uma figura privativa dos contratos de prestações duradouras, que se renovam, por vontade real ou presumida das partes ou por determinação da lei ou que foram celebrados por tempo indefinido. Por via de regra – de que o presente caso não constitui excepção – a denúncia traduz o exercício de um poder discricionário do seu autor – cfr. vg., artº1054º do CC. E tal como a resolução e a revogação, a denúncia extingue a relação obrigacional complexa derivada do contrato cuja renovação ou continuação ela impede, ainda que apenas opere os seus efeitos para o futuro – cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 2ª ed. p.242. Nesta conformidade verifica-se que o réu denunciou o contrato validamente, pois que nem sequer tinha de invocar qualquer motivo – maxime violação do mesmo por parte da mediadora – para o efeito e o fez pelo modo e no prazo consensualizados pelos outorgantes. Mostrando-se, assim, menos curiais, porque desconformes aos factos provados e à lei aplicável na interpretação que temos por melhor e que supra se tentou sinteticamente expor, as afirmações feitas na sentença que: «…a pessoa angariada pela A. continuou interessada na compra do prédio e daí a denuncia efectuada pelo R. e posterior realização da escritura de compra e venda». E que: «A A. cumpriu todas as suas obrigações contratuais e o dito contrato apenas não se celebrou, por intervenção definitiva da A., por exclusiva responsabilidade do R., que denunciou o contrato previamente, o que determina que a A. mantenha direito à remuneração acordada.» Na verdade o réu mais não fez do que exercer um seu direito, quasi potestativo, conferido pela lei e pelo próprio contrato. Sendo insustentável, perante os factos apurados, a conclusão do Sr. juiz que apenas o fez para poder celebrar outro contrato sem pagar a remuneração à mediadora. Antes pelo contrario – e ainda que tal não fosse necessário – pois que se provaram factos que mais força deram ao direito de denuncia do contrato por parte do comitente. Pois que a aprazada escritura definitiva não se realizou por facto imputável à mediadora, qual seja, por falta de todos os documentos, apesar de a A. ter sempre afirmado que se encontravam reunidos os documentos necessários. O que não custa acreditar, tal como ele expende, que se tenha sentido frustrado e com quebra de confiança na mediadora, factos que, naturalmente, encerram, objectivamente, dignidade para fundamentarem, ou, pelo menos, reforçarem, a sua vontade de denunciar o contrato. Ou seja, se a autora tivesse actuado diligentemente na obtenção da documentação, como lhe competia, a escritura definitiva tinha sido outorgada na vigência do contrato, teria recebido a sua remuneração, e o caso ficaria arrumado. Porque actuou negligentemente e tendo a escritura definitiva já sido outorgada após a extinção do contrato, a ex-mediadora apenas podia adquirir o direito à remuneração se provasse que a falta de finalização do negócio no prazo de vigência do contrato se deveu a má fé dos outros interessados que, intencionalmente, a protelaram, com a intenção de se furtarem ao pagamento das comissões acordadas com a autora – cfr. Ac. da Relação do Porto de 19-02-2009, dgsi.pt, p.0837768. Ora nem tal dimana com segurança bastante dos factos provados, nem, inclusive, foi alegado pela autora a qual alicerça o seu pedido apenas com base no contrato, o qual, porém, à data do negócio que lhe atribuiria o direito à remuneração, já não existia.. Procede, pois, neste particular conspecto atinente ao fundo da questão, a pretensão do recorrente. 5.3. Sumariando. 1. O contrato de mediação imobiliária é um contrato de prestação de serviços e, como tal, não apenas de meios mas também de resultado – artº 1154º do CC - qual seja, a realização do negócio consensualizado pelo terceiro angariado. 2. O direito á remuneração da mediadora apenas existe se esta provar que o negócio se concretizou com o angariado numa relação de causalidade adequada, o que deve verificar-se apenas durante o período de vigência do contrato, salvo – e mesmo que o contrato tenha sido posteriormente feito com o mesmo angariado - se ela provar que o comitente impediu tal concretização neste período para se eximir ao pagamento da comissão. 6. Deliberação. Termos em que se acorda conceder provimento ao recurso e, consequentemente, na revogação da sentença, absolver o réu do pedido. Custas pela recorrida. Porto, 2009.07.15. Carlos António Paula Moreira Maria da Graça Pereira Marques Mira Mário António Mendes Serrano