3ª SECÇÃO – Processo nº 1867/11.2TBMTS.P1
Tribunal Judicial de Matosinhos – 5º Juízo Cível

SUMÁRIO
(artigo 713º, nº 7, do Código de Processo Civil)
A comunicação extrajudicial prevista no artigo 1084º do Código Civil não é o único meio ao dispor do senhorio para operar a resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento das rendas, tendo ele igualmente possibilidade de, para o mesmo efeito, recorrer a acção de despejo 
A habilitação processual não repristina para o habilitado prazos já precludidos para a parte a quem ele sucede  
Exerce legitimamente o direito de resolver o contrato de arrendamento, com fundamento em falta do pagamento de rendas, o senhorio que só intenta a competente acção após lhe ter sido comunicado o anúncio da venda judicial do estabelecimento da arrendatária e o comunica ao processo onde esta vai ser efectuada

Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I
RELATÓRIOB…, SA, e C…, SA, intentaram acção declarativa de condenação sob a forma de processo sumário contra D…, Lda, com vista à resolução do contrato de arrendamento referente ao imóvel identificado nos autos e consequente despejo, bem como ao pagamento das rendas vencidas e vincendas até efectiva e integral entrega do locado livre e devoluto.
Citada a ré D…, não apresentou esta contestação. Por apenso aos presentes autos, vieram as autoras deduzir incidente de habilitação do adquirente ou cessionário pedindo a habilitação de E… como cessionária do direito ao trespasse e arrendamento, incidente que determinou que a mesma ocupasse, juntamente com a ré D…, a posição de ré. Citada, veio a ré E… a alegar, em síntese, que adquiriu judicialmente o trespasse do imóvel identificado nos autos e que, desde tal aquisição, tem pago os duodécimos de renda a que se encontra obrigada. Conclui pela absolvição da instância por inutilidade superveniente da lide ou, em alternativa, pela improcedência da acção.
As autoras responderam à excepção deduzida pela ré E…, alegando que, à data da aquisição judicial do trespasse do imóvel, já se encontrava proposta a presente acção, concluindo pela procedência do pedido e consequente condenação da ré E….
Foi proferido despacho saneador, no qual, por entender estarem reunidos os necessários pressupostos, o senhor juiz conheceu imediatamente do mérito, no seguinte teor:
“a) Decreto a resolução do contrato de arrendamento que vinculava a autora C… e a ré E…, cessionária do direito ao trespasse e arrendamento da ré D…, documentado de fls. 9 a 13 dos autos;
b) Condeno a ré E… a restituir à autora C… o prédio sito na Rua …, com o n.º …, na freguesia e concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º 00776, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art.º 4826º, livre e devoluto de pessoas e bens;
c) Condeno a ré D… a pagar à autora B… as rendas em dívida desde Setembro de 2010 a Dezembro de 2010, no valor de 92,94€, e a pagar à autora C… a quantia de € 69,03, correspondente ás rendas vencidas e não pagas entre Janeiro de 2011 e Abril de 2011;
d) Mais condeno a ré E… a pagar à autora C… as rendas que se vencerem até á entrega efectiva do locado”.
A ré E… interpôs recurso da sentença, o qual foi admitido como de apelação, com subida imediata e nos próprios autos, sendo o seu efeito suspensivo.
As autoras contra-alegaram.
Foram colhidos os vistos legais.II
FUNDAMENTAÇÃO1. CONCLUSÕES DAS ALEGAÇÕES DE RECURSO
a) A decisão recorrida fez uma deficiente avaliação da prova disponível nos autos, não julgando como provados um conjunto de factos que resultam suficientemente demonstrados e que são fundamentais para a boa decisão da causa, a saber:
- A autora B… teve conhecimento da penhora sobre o direito de arrendamento do locado em 22 de junho de 2010, o que resulta do documento junto aos autos pelas autoras, com a resposta apresentada em 21 de dezembro de 2011, como documento nº 2;
- A autora B… foi notificada em 9 de março de 2011 da venda judicial do direito de arrendamento, que ocorreria em 13 de abril de 2011, o que resulta do documento nº 1, página 2, do documento junto pelas autoras na mesma resposta de 21 de dezembro de 2011;
- A petição inicial da presente ação foi apresentada no dia 17 de março de 2011, o que resulta dos próprios autos.
b) Com base nos fundamentos apresentados pelas autoras, não é admissível o recurso à ação declarativa de despejo, pois no atual ordenamento jurídico mostra-se obrigatória a resolução do contrato de arrendamento, com base no artigo 1083º, nº 3, do Código Civil, por via de comunicação extrajudicial.
c) Assim, a pretensão das autoras é inviável, por ser juridicamente inadmissível, pelo que a decisão recorrida, ao não ter indeferido a pretensão das autoras, fez uma errónea aplicação do Direito, por violação do artigo 1084º, nº 1, do Código Civil.
d) No caso dos presentes autos, a ora recorrente não gozou da faculdade, prevista no artigo 1048º, nº 1, do Código Civil, de fazer caducar o direito de resolução do senhorio, pois ela não pôde pagar ou depositar o dinheiro das rendas em atraso, já que só teve conhecimento desse atraso quando foi ré no processo de habilitação, que correu por apenso aos presentes autos; nunca foi notificada para poder proceder ao dito pagamento; e, não gozou de prazo para apresentar contestação, prazo em que poderia vir a efetuar tal pagamento.
e) No cumprimento do disposto no artigo 1048º, deve ser concedido prazo para que a ora recorrente possa efetuar o pagamento das rendas em atraso, acrescidas da devida indemnização, o que fará caducar o direito à resolução por parte das autoras.
f) As autoras fundamentam a sua pretensão no disposto no nº 3 do artigo 1083º do Código Civil, sendo que o direito facultado às autoras por aquela disposição dependia da falta de pagamento da renda durante três meses, sendo que a terceira renda que ficou por pagar pela ré D… venceu-se em 1 de novembro de 2011, pelo que as autoras poderiam ter intentado a presente ação em qualquer data posterior a 2 de novembro de 2011, inclusive, só o tendo feito oito dias após a notificação sobre a venda judicial do direito de arrendamento que ocorreria em 13 de abril de 2011, quando já estavam vencidas sete rendas.
g) As autoras intentaram a presente ação, não com o propósito de exercerem o direito à resolução do contrato de arrendamento, mas com o único, manifesto propósito de obstarem à venda judicial em causa, já que o fizeram escassos dias após conhecerem que se iria efetuar a dita venda judicial, e com o mero intuito de não serem obrigadas a aí apresentar uma proposta.
h) Apesar de aparentemente as autoras terem agido no seu direito, a verdade é que o seu comportamento foi contrário ao sentido normativo interno de tal direito e contra o valor que lhe serve de fundamento jurídico.
i) Assim sendo, as autoras agiram com abuso do direito, nos termos do artigo 334º do Código Civil.
Nestes termos, deverá ser proferido Acórdão considerando a procedência do presente recurso, com as devidas consequências legais, revogando-se a douta decisão recorrida, julgando-se improcedente o pedido das autoras.
2. FACTOS PROVADOS
1. A autora C… adquiriu, por compra, a B…, SA, em Dezembro de 2010, o prédio sito na Rua …, com o nº …, na freguesia e concelho de Matosinhos, descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o n.º 00776, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art.º 4826º.
2. Em data que não se pode precisar, mas anterior a 1990, os antepossuidores F… e G… deram de arrendamento aquele prédio à ré D…, obrigando-se a proporcionar-lhe o gozo temporário daquele prédio, com destino a armazém de sal, obrigação que se transmitiu à autora C….
3. Como consequência do contrato referido em 3., a ré D… obrigou-se a pagar uma renda mensal cujo valor actual é de 23,01€, correspondendo a 19,21€, após dedução de IRC, na morada do senhorio ou onde este indicasse, no 1º dia útil do mês anterior a que a renda dissesse respeito.
4. O contrato mencionado em 2. tinha a duração de um ano, considerando-se automaticamente renovado por iguais períodos, se não fosse denunciado por qualquer uma das partes.
5. Até Setembro de 2010, a ré D… vinha pagando as rendas através de transferência bancária para a conta nº ………….. da H…, devendo passar a fazê-lo, a partir de Janeiro de 2011 para a conta com o nº ………. do I….
6. Desde Setembro de 2010, a ré D… não liquida qualquer renda, apesar de instada para regularizar a sua situação.
7. Em 13 de Abril de 2011, a ré Ana Paula Pereira adquiriu, por 42.500,00€, o direito de arrendamento em causa, através de venda judicial no processo nº 479/09.5TTGDM-A, que correu termos no Tribunal de Trabalho de Gondomar.
8. Aquando da venda judicial referida em 7., encontrava-se presente a mandatária da proprietária do imóvel referido em 1.
9. No aludido processo nº 479/09.5TTGDM-A foi a autora B… notificada, em 22.06.2010, pelo agente de execução para se pronunciar quanto à existência do direito ao trespasse e arrendamento do estabelecimento comercial, nos termos e para os efeitos previstos no nº 2 do artigo 856º do CPC.
10. Em 28 de Março de 2011, vem a autora B… comunicar ao processo que “foi reclamada a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas que corre termos no Tribunal Judicial de Matosinhos, no 5º juízo cível, sob o nº 1867/11.2TBMTS”.
11. Desde a aquisição, a ré E… tem pago os duodécimos de renda.
12. Por carta datada de 18.07.2011, a autora C… acusou o pagamento referido em 11., indicando, também que a renda paga era inferior à devida.***3. DISCUSSÃO
3.1. A recorrente pretende o alargamento do espectro da factologia a considerar com interesse para a boa decisão, na qual propõe se incluam os seguintes factos: a autora B… teve conhecimento da penhora sobre o direito de arrendamento do locado em 22 de Junho de 2010; a autora B… foi notificada em 9 de Março de 2011 da venda judicial do direito de arrendamento, que ocorreria em 13 de Abril de 2011; a petição inicial da presente acção foi apresentada no dia 17 de Março de 2011.
Dispõe o artigo 712º, nº 1, do Código de Processo Civil que a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação: «a) se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 685.º-B, a decisão com base neles proferida; b) se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas; c) se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou».
Os aditamentos que a recorrente propugna filiam-se nas citadas alíneas a) e b). E são de atender pois, como a recorrente aduz, os ditos factos resultam dos documentos de fls 2, 91 e 92 e poderão interessar à decisão. 
Pelo que analisaremos as pretensões da recorrente, por referência ao conjunto dos factos apurados, com a adenda supra.
3.2. Começa a recorrente por sustentar a inviabilidade do pedido formulado nesta acção de despejo, na medida em que, actualmente, a resolução do contrato de arrendamento, com base no artigo 1083º, nº 3 do Código Civil, deve ocorrer forçosamente por via de comunicação extrajudicial, como resulta do preceituado no nº 1 do artigo 1084º do mesmo código.
Se bem que há quem tal defenda, como a recorrente ilustra nas suas alegações, transcrevendo trechos de doutrina e jurisprudência, a verdade é que a corrente jurisprudencial dominante vai no sentido contrário. Estamos com esta.
De entre muitos arestos, salientamos o acórdão o tribunal da Relação de Coimbra de 2.11.2010 (Judite Pires), in dgsi.pt, quer porque a sua relatora também subscreve o presente acórdão, quer porque regista um apanhado esgotante de decisões, com essa orientação, que o precederam – da Relação de Coimbra de 22.06.2010, processo nº <a href="https://acordao.pt/decisoes/123098" target="_blank">1280/09.1TBTMR.C1</a>; da Relação do Porto de 02.03.2010, processo nº 52/08.7TBPRG.P1, de 19.02.2009, processo nº 459/08.8TJVNF, de 26.02.2008, processo nº 0820751, e de 31.01.2008, processo nº 0736573; da Relação de Lisboa de 3630/08.9TMSNT.L1-6, de 15.12.2009, processo nº 8909/08.7TMSNT.L1-1, de 17.04.2008, processo nº 2308/08-2, de 28.05.2009, processo nº 438/08.05YYLSB.L1-8, de 18.06.2009, processo nº 438/08.05YYLSB.L1-8, de 31.03.2009, processo nº 2150/08.6TBBRR.L1-7, de 13.03.2008, processo nº 1154/2008-6, de 11.03.2008, processo nº 543/2008-1, de 25.02.2008, processo nº 469/2008-7, e de 23.10.2007, processo nº 6397/2007-7; da Relação de Guimarães de 10.07.2008, processo nº 1432/08-2, e de 29.11.2008, processo nº 2205/07-1; do Supremo Tribunal de Justiça de 06.05.2010, processo nº 438/08.5YXLSB.LS.S1, todos ibidem. 
Transcrevemos, na parte interessante, o seu sumário – “2. Não configura excepção dilatória inominada de falta de interesse em agir ou falta de interesse processual o recurso à acção judicial para obter a resolução de contrato de arrendamento urbano, com fundamento em mora superior a três meses no pagamento das rendas vencidas. 3. No âmbito do NRAU, a comunicação extrajudicial prevista no artigo 1084º do Código não constitui meio único ao dispor do senhorio para operar a resolução do contrato de arrendamento com fundamento naquele incumprimento do arrendatário, tendo ele igualmente possibilidade de, para o mesmo efeito, recorrer à acção judicial (de despejo), competindo-lhe optar pelo uso de um ou outro meio”.  
Enfatizaremos, ainda, trecho do acórdão do STJ de 6.05.2010 (Custódio Montes), porque tirado em revista excepcional, também publicado na Colectânea de Jurisprudência, Ano XVIII, Tomo II, págs. 66 a 69, no qual se refere que: “tendo em conta a arrumação sistemática da norma (artigo 1084º, nº 1), o princípio geral estatuído na lei é o seguinte - o senhorio pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, podendo lançar mão da acção de despejo, baseado no incumprimento por qualquer causa que o fundamente e, no caso do nº 3, pode ainda o senhorio utilizar, em alternativa, a resolução extrajudicial aí prevista, se verificar que essa possibilidade que a lei lhe confere é mais expedita”. Bem como o seu expressivo sumário, in dgsi.pt: “1. O meio extrajudicial de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, previsto no NRAU, é optativo. 2. Assim, o senhorio pode resolver o contrato com esse fundamento, utilizando o meio processual comum de despejo logo que o arrendatário esteja em mora relevante”.
Louvar-nos-emos, por fim, em extracto do sumário de mais recente acórdão do tribunal da Relação de Lisboa, de 15.03.2011 (Luís Espírito Santo), ibidem – “a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas não terá que operar, em termos obrigatórios, apenas extrajudicialmente, sendo perfeitamente legítima a opção do senhorio de recorrer à acção de despejo como forma de obter tal desiderato, constituindo o meio extrajudicial previsto no artigo 9º, nº 7 do NRAU mera opção alternativa”.
3.3. Diz, seguidamente, a recorrente que lhe não foi dada a oportunidade, prevista no artigo 1048º, nº 1, do Código Civil, de fazer caducar o direito de resolução do senhorio, pagando ou depositando o dinheiro das rendas em atraso, acrescidas da devida indemnização, já que só teve conhecimento desse atraso quando foi ré no processo de habilitação, que correu por apenso aos presentes autos.
Há na sua alegação um erro de perspectiva, por referência ao preceito do artigo 271º do Código de Processo Civil, que cumpre realçar. Na verdade, pela transmissão do direito e após habilitação, a recorrente foi admitida a substituir a primitiva ré. Ora, esta substituição não implica um retorno do processo ao seu início, devendo a habilitada tão só continuar aquele. Aliás, a habilitação por transmissão entre vivos, ao contrário da por morte, é facultativa – nesse sentido, Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, pág. 575. Do que se extrai que, para efeito da habilitação prevista no artigo 376º, nem sequer ocorre suspensão da instância, como sucede no caso de morte, conforme ao previsto no artigo 276º, nº 1, alínea a), - assim, Castro Mendes, Direito Processual Civil, II, pág. 256.
Decorre do exposto que não colhia dar à recorrente um novo prazo para contestar nem, consequentemente, admiti-la a proceder ao pagamento ou ao depósito liberatório previsto no artigo 1048º, nº 1, do Código Civil.
3.4. Entende, por último, a recorrente que as autoras terão agido com exercício abusivo do seu direito, pois “intentaram a presente acção, não com o propósito de exercerem o direito à resolução do contrato de arrendamento, mas com o único manifesto propósito de obstarem à venda judicial em causa, já que o fizeram escassos dias após conhecerem que se iria efectuar a dita venda judicial, e com o mero intuito de não serem obrigadas a aí apresentar uma proposta”.
Propósito de obstarem à venda judicial? E porque não para acautelarem o direito à resolução do contrato? Cuja subsistência seria duvidosa, caso a acção viesse a ser intentada após a venda. Da forma apriorística como a recorrente lança o juízo de valor, esta última intenção é muito “mais manifesta” do que aqueloutra.
Com o mero intuito de não serem obrigadas a apresentar uma proposta? Caberá perguntar por que motivo quereriam as autoras comprar o direito ao arrendamento, quando tinham motivo para resolver o contrato.
As autoras exerceram legitimamente o direito de resolver o contrato de arrendamento, com fundamento em falta do pagamento de rendas. Possivelmente à cautela, intentaram a competente acção antes da anunciada venda do estabelecimento da arrendatária. O que foram comunicar ao processo onde a venda iria ser efectuada.
Nada nessa conduta consubstancia, não o aparentando tampouco, exercício de direito na busca da satisfação de interesses que extravasem clamorosamente o âmbito dos protegidos pelos valores ínsitos nas normas que ditaram aquele. Assim sendo, não resulta dos autos que as autoras tenham agido com abuso do direito, tal como esta figura é delineada no artigo 334º do Código Civil – excedendo «manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito».III
DISPOSITIVONa improcedência da apelação, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.

Notifique. 

Porto, 25 de Outubro de 2012
José Manuel Ferreira de Araújo Barros
Judite Lima de Oliveira Pires
Teresa Santos